나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31295 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상20층 건물 중 제18층 제1804호로서 외벽: 몰탈위페인트마감, 화강석 돌붙임마감 내벽: 인테리어및 타일 벽지마감 창호: 섀시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 소방설비, 개별냉난방설비, 보안출입문 등 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상용건부지로 이용중

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30~35m, 동측으로 노폭 약15~20m, 남측으로 노폭 약8~10m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31295 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 18층1804호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재된 전형적인 주상복합지대입니다. 이는 주거와 상업 활동이 공존하는 지역적 특성을 나타냅니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-09-16, 56,520,000원)보다 늦은 주택임차권(문성권, 2022-10-27 확정일자, 184,300,000원)은 말소될 예정입니다. 또한, 강제경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 권리(2026-04-22, 184,300,000원) 역시 매각으로 소멸됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(문 )

* 보증금: 184,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-26

* 확정일자: 2022-10-27

* 배당신고일자: 2024-11-05

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 근린상가가 혼재된 주상지대입니다. 이는 배후 주거 수요와 더불어 유동인구를 기반으로 한 상업 활동이 활발할 수 있는 지역임을 시사합니다. 광주역 인근이라는 지리적 이점은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 유동인구, 경쟁 업종, 소비력 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변으로 노폭 약 30~35m의 대로, 약 15~20m의 중로, 약 8~10m의 소로 등 다양한 도로망에 접해 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 광주역과의 근접성으로 인해 일정 부분 확보될 것으로 보입니다.

* 주변 편의시설

광주역 인근이라는 점에서 역 주변의 상업 시설 및 교통망 접근성이 예상됩니다. 검색 결과에 따르면, 광주역 주변에는 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성은 높을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에서 광주구치소 신축 관련 논쟁이 있었으나, 이는 본건 소재지로부터 직접적인 영향을 주는 혐오시설로 확인되지는 않았습니다. 또한, 상무소각장이 복합문화공간으로 개발된 사례가 있으나, 이는 본건과는 거리가 있습니다. 현재로서는 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권 인근에 위치한 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 주상복합지대의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 오피스텔이므로 개별 관리비, 주차 공간, 노후도 등은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인

- 광주역 인근 역세권 입지

- 주상복합지대로서의 배후 수요 및 상업 활동 가능성

- 권리상 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

- 다양한 도로망과 접해 있어 교통 편리

* 고려 요인

- 오피스텔 이용 중으로 명도 절차 필요

- 개별 관리비, 주차, 노후도 등 확인 필요

- 복합적인 토지 이용계획 및 제한 사항 존재

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 212,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 시세 분석 결과, '광주역 한국아델리움'의 경우 전용면적 약 49㎡ (14.85평) 기준으로 최근 실거래가 및 AI 추정 시세가 1억 4천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 또한, 인근 '제일오피스텔'의 경우 비슷한 면적 대비 약 1,800만 원에서 2,000만 원 수준의 매매가를 보이고 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수할 권리 부담이 없고, 오피스텔 이용 중인 점 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현 시세 및 주변 유사 물건과의 비교를 통해 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75~85% 수준인 약 1억 6천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 관리비, 주차 상황 등을 면밀히 파악하고, 최근의 경매 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.