나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31222 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1324호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 광주역한국아델리움 13층 1324호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 13층 1324호(복도식, 남향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 화강석 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보·탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 왕복5차선, 동측으로 왕복3차선, 남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31222 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 13층 1324호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, '신안사거리' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설 및 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성되어 있어 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 접근성: 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주정차 등 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2022.09.16. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (우리은행, 56,400,000원)

* 을2 주택임차권 (신별, 184,300,000원) - 대항력이 없는 것으로 분석되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 갑2 강제경매 (주택도시보증공사, 184,300,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 지상권 등 특별히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 매각물건명세서 상 기재된 내용을 최종 확인해야 합니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 본 건의 경우, 임차인(신별)은 대항력이 없어 보증금을 배당받거나 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 240,700,000원 (근저당 56,400,000원 + 주택임차권 184,300,000원)

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 184,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-15

* 확정일자: 2022-11-21

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 배당을 통해 보증금 회수를 시도했으나 미회수 시 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본건이 위치한 건물은 업무시설(오피스텔)로 사용 중에 있으며, 주변은 업무시설과 상업시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 상권 특징: '신안사거리' 인근에 위치하여 유동인구가 있는 상업지역의 특성을 가지고 있습니다. 오피스텔이 밀집된 지역은 아니지만, 주변 상업시설 이용객 및 지역 내 직장인 등 잠재적인 임대 수요층이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 향후 전망: 광주 지역 경제 동향 및 도시 개발 계획에 따라 상권 가치의 변동 가능성을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의: 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하며, 광주 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 다양한 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 종합병원 및 병의원 등 주요 의료시설에 대한 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 인근 학교 및 교육시설 현황은 별도로 조사해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 경기 변동이나 지역 내 공급량 증가에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다. 본 건의 실제 공실률 및 임대 수요는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

* 관리비 및 체납액: 미납 관리비 발생 여부와 그 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 관련 내용은 관리사무소 등을 통해 소명해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대형 유흥 시설 등)의 존재 여부를 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본건 바로 인근에 심각한 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역의 특성상 유해 업종의 입점 가능성은 상존할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 신안동의 상업지구 내에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 주변 상권이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 매각 후 권리 인수 부담이 적으며, 특히 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 시 특별한 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 2100만원으로 책정되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 해당 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

* 전용 면적 대비 합리적인 시세라면 장기 보유를 통한 시세 차익도 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 현 시세 분석:

* 본건의 감정가는 221,000,000원입니다.

* 본건의 건물 면적(48.99㎡)을 기준으로 광주역한국아델리움 또는 인근 지역의 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 조사한 결과, 현재 시세는 대략 2억 1,000만원에서 2억 3,000만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 등기부상 채권 총액(240,700,000원)이 감정가보다 높다는 점은 참고해야 하나, 이는 낙찰가율이 높게 형성될 경우의 예상치일 수 있습니다. 본 건은 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 대비 저평가된 경우 적극적인 입찰을 고려해볼 만합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 하한가인 2억 1,000만원에서 감정가(2억 2,100만원) 사이의 가격을 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본인의 투자 목표 수익률, 향후 임대 시 예상 임대 수익, 명도 비용, 세금 등 부대 비용 일체를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원 (시세 동향 및 투자 전략에 따라 조정 필요)

* 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사, 관리비 미납액 확인, 법원 경매 정보 최신 내용 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.