나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31248 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-10 키움해피라움2차 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 남동측 인근에 위치하며, 본건 서측 인근으로 공공기관 및 본건 주변으로 각종 상업용 건물 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제5층 제506호[기호(가)] 및 제5층 제507호[기호(나)]로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리 등, 내벽 : 콘크리트마감, 일부 석고보드마감 등, 천정 : 콘크리트마감임.

이용상태

기호(가) : 공실임. 기호(나) : 공실임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복6차로, 동측으로 왕복2차로, 남측으로 왕복4차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31248 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-10 키움해피라움2차 5층506호

용도: 근린상가

감정가: 214,000,000원

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

건물면적: 115.92㎡ (약 35.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

특이사항: 중복사건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 중복사건

1.2. 감정평가 요약

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 남동측 인근에 위치한 상가지대로, 서측 인근으로 공공기관 및 각종 상업용 건물 등이 소재합니다. 차량 접근이 자유롭고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 상황은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본건은 제5층 제506호와 제507호(건물 면적 합산 기준)입니다. 현재 두 호실 모두 공실 상태입니다. 일반적인 급배수, 위생, 소화, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측, 동측, 남측으로 도로에 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 및 신탁 등기 관련 기록이 있습니다.

* 근저당권 (을3): 영광함평신용협동조합, 288,000,000원, 말소 기준 권리입니다.

* 압류 및 가압류: 광산세무서장, 최정복, 천인기, 근로복지공단, 국민건강보험공단, 나주시 등 다수의 기관으로부터 압류 및 가압류가 있었으며, 모두 말소 처리되었습니다.

* 임의경매 개시 결정 (갑15): 영광함평신용협동조합, 2026년 4월 22일 접수.

* 강제경매 (갑16): 천인기, 2026년 5월 11일 접수.

* 등기부채권 총액: 366,258,030원

1.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 10월 6일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 한국전력공사(한전KDN) 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 공공기관과 상업용 건물이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물의 서측으로는 왕복 6차로, 동측으로는 왕복 2차로, 남측으로는 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2016년 10월 4일 접수된 영광함평신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 압류, 가압류, 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기(갑8 ~ 갑16)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 사항에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 없어 별도 확인이 필요합니다. 다만, 일반적으로 임의경매 사건에서는 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수되며, 이 사건에서는 말소기준권리가 가장 빠른 권리인 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 감정평가서 요약의 ‘기타 참고사항’에서 ‘임대관계: 미상임’으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금은 없으나 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 그 임대차 관계 및 보증금, 차임 등의 세부 내용이 불분명하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 특히, 현황 조사 시 점유자 및 임대차 관계를 알 수 없어 공실 상태로 파악되었으나, 관련 정보는 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

3.3. 중복사건

* 본 사건은 ‘중복사건’으로 분류되어 있어, 동일한 물건에 대해 다른 사건번호로 경매가 진행될 수 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차 진행 중 혼선이 발생하거나, 입찰 참여 시 주의가 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

나주 혁신도시(빛가람동)는 다수의 공공기관 이전으로 인구가 유입되었으나, 관련 뉴스 검색 결과, 상가 공실률이 높고 상권이 활성화되지 못했다는 지적이 여러 차례 있었습니다. 특히, 2025년과 2026년의 보도자료에 따르면, 공실률이 30~40%대에 달하며, 주말 공동화 현상과 특정 업종 쏠림, 공과금 체납으로 인한 경매 물건 증가 등의 문제가 제기되고 있습니다. 이는 무분별한 상가 공급에 비해 실제 수요가 부족하기 때문으로 분석됩니다.

4.2. 업종 현황

음식점, 기업 사무실, 금융업, 공공기관 등이 주를 이루고 있으며, 소매업도 상당 부분을 차지합니다. 다만, 숙박업, 보건의료업 등은 상대적으로 빈약한 편입니다.

4.3. 건물 이용 현황

본건 건물(키움해피라움2차)은 근린생활시설로, 건물 내 5층 506호와 507호가 매각 대상이며, 현재 두 호실 모두 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본 물건이 위치한 빛가람동은 나주 혁신도시 내에 있어, 공공기관, 금융기관, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근에는 빛가람 복합혁신센터 및 생활SOC 복합센터 등이 건설되어 수영장, 평생학습관, 어린이도서관, 로컬푸드 판매장 등 주민 편의를 위한 시설이 확충되고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 주요 간선 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 침체 가능성

나주 혁신도시 상권은 높은 공실률과 침체된 경기로 어려움을 겪고 있어, 본 물건의 임대 또는 재매각 시 상권 부진으로 인한 어려움이 예상됩니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정에서 혼선이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계의 불확실성

‘임대관계: 미상임’으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등이 미상으로 인해 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 있어 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 근접성

현재까지 검색된 정보 상으로는 본 물건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 그러나 나주시 지역 내에서 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화 시 잠재적 리스크로 작용할 가능성은 고려해볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 주요 상업지구에 위치하며, 차량 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 나주 혁신도시 전반의 높은 상가 공실률과 상권 침체는 본 물건의 향후 임대 수익 확보 및 자산 가치 상승에 있어 주요한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. ‘임대관계 미상’ 및 ‘중복사건’이라는 특이사항 또한 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 공공기관 밀집 지역 및 상업지구 내 위치하여 배후 수요 잠재력 보유.

* 교통: 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성 양호.

* 주변 개발: 혁신도시 내 복합시설 및 생활 SOC 확충으로 정주 여건 개선 기대.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 214,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 상태에서, 현재 나주 혁신도시 상권의 높은 공실률과 침체된 시장 상황을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사와 시세 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적인 경매에서는 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 상권 상황을 감안하여 보다 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 따라서, 초기 입찰가로는 감정가 대비 90% 수준인 약 190,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 상세한 시장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.