나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31191 [1] 광주광역시 남구 방림동 556-1 203동 4층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2026.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (2)~(12)는 전라남도 화순군 동면 복암리 소재 구암마을 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지,임야 등으로 이루어진 농촌지역임.

교통상황

본건 (2)~(12)는 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (2)(8)은 부정형 완경사지의 주거나지 본건 (3)은 부정형 완경사지의 대부분도로 본건 (4)(6)(7)은 부정형 완경사지의 토지임야 본건 (5)는 부정형 완경사지의 주거나지 본건 (9)는 부정형 평지의 단독주택 및 일부도로 본건 (10)(11)(12)는 부정형 완경사지의 휴경지 및 일부도로임.

인접 도로상태

본건 (2)(8)은 북서측으로 아스팔트포장 소로한면에 접함. 본건 (3)은 본건 대부분이 폭 약 6~7미터 정도의 콘크리트포장도로임 본건 (4)(5)(6)(7)은 맹지임. 본건 (9)는 폭 약 3미터 정도의 아스팔트포장도로에 접함.(본건 일부가 도로임) 본건 (10)(11)은 폭 약 6~7미터 정도의 콘크리트포장도로에 접함,(본건 일부가 도로임) 본건 (12) 는폭 약 3미터 정도의 콘크리트포장도로에 접함.(본건 일부가 도로임)

토지이용계획 및 제한상태

본건 (2)(3)(4)(6)(7)(8)(10)(11)(12) : 계획관리지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역 (1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역 (300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,폐광지역진흥지구 <폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 본건 (5)(9) : 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(가축사육제한구역 (1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역 (300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,폐광지역진흥지구 <폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 (9) 지상에 제시외건물 (ㄱ~ㄹ)이 소재함. 본건 (10) 지상에 이동이 가능한 제시외컨테이너 1식이 소재함.

공부와의 차이

본건 (2)는 공부상 지목은 과수원이나 현황 주거나지, 본건 (3)은 공부상 지목은 과수원이나 현황 대부분도로 본건 (4)(6)(7)은 공부상 지목은 전이나 현황 토지임야 본건 (8)은 공부상 지목은 전이나 현황 주거나지 본건 (9)는 공부상 지목은 대지이나 현황 단독주택 및 일부도로 본건 (10)(11)(12)는 공부상 지목은 전이나 현황 휴경지 및 일부도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1(가)는 광주광역시 남구 봉선동 소재‘유안초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있는 주거지대임.

교통상황

본건 1(가)는 단지 내 차량진입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함,

건물의 구조

본건 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 503호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급 배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 아파트 및 아파트상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 남측으로 폭 약 12m 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31191 (1)

소재지: 광주광역시 남구 방림동 556-1, 203동 4층 503호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

토지면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

건물면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (기재 없음)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 라인효친1차 아파트 203동 4층 503호입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며, 유안초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리인 2025년 10월 14일자 송태숙의 가압류(200,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 송OO의 강제경매(2026타경31191)로 진행되는 경매입니다.

기타 가압류(신한카드, 우리카드, KB국민카드) 또한 말소기준권리 이하 순위이므로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지연

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 4일

* 확정일자: 2021년 5월 6일

* 배당신고일자: 2026년 5월 11일

* 대항력: 있음

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 김지연은 2021년 6월 4일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있으나, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있어 그 보증금 전액이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 이 부분은 법률 전문가의 정확한 권리 분석을 통해 최종 확인이 필요하며, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 방림동 지역은 주거지 비율이 높은 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 라인효친1차

주소: 광주광역시 남구 방림동 556-1

사용승인일: 1989년 5월 26일 (준공 후 약 37년 경과)

총 세대수: 376세대

총 동수: 4동

건물 최고층: 15층 (본건은 4층)

주차대수: 총 168대 (지상 3대, 지하 8대 - 상세 내용 확인 필요)

복리시설: 관리사무소, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 대항력있는 임차인 김지연이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 낙찰자에게 부담이 될 수 있으므로 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1989년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 증가 및 재건축 가능성 등에 대한 장기적인 관점이 필요합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 남구 방림동에 위치한 라인효친1차 아파트 4층 매물로, 59.31㎡의 전용면적을 갖추고 있습니다. 주거지로서의 입지는 양호하며, 단지 내 편의시설 및 교통 환경도 기본적인 수준을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인 존재와 건물 연식은 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 안정적인 주거 지역 내 아파트입니다.

* 59.31㎡의 전용면적은 일반적인 실수요층에게 인기가 있는 크기입니다.

* 최근 2026년 5월, 동일 면적인 59.31㎡가 125,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 감정가 122,000,000원은 최근 실거래가와 유사한 수준으로, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(59.31㎡)의 아파트가 2026년 5월에 125,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 122,000,000원입니다.

대항력있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확하지 않다는 점과 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 128,000,000원

권장 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 입찰가는 임차인 관련 권리 분석 결과를 최종 확인한 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.