나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31259 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 노선상가로 주위환경은 보통시됨

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 2019호로 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 , 승강기설비, 소방설비, 난방설비등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지 오피스텔 부지임

인접 도로상태등

광대소각임

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31259 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2019호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원 (2억 3,900만원)

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자로 추정)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 감정평가서요약 요향표 상 임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 노선상가로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 20층 건물 중 20층 2019호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 정방형의 평지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 광대소각임으로, 넓은 도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축이나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당권: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김영조 (2022-10-31, 189,400,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-22, 189,400,000원) - 말소

3.2. 권리관계 분석

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-09-16)보다 후순위인 주택임차권(김영조) 및 강제경매(주택도시보증공사)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김영조)

* 보증금: 189,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입/확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김영조는 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 인해 전액 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

광주역 인근이라는 지리적 이점과 상업지역에 속해 있어 기본적인 유동인구 및 상업 활동이 기대됩니다. 노선상가 밀집 지역으로 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변에 상업 시설이 밀집해 있어 오피스텔 이용객의 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 주거 및 업무 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

광주역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (자세한 편의시설은 별도 확인 필요)

5.2. 주거환경

오피스텔 밀집 지역으로 비교적 정돈된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 20층 건물에 위치하여 조망권이 좋을 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (추가 조사 필요)

별도의 외부 지도 검색 결과, 광주역을 중심으로 한 상업 시설 및 주거 단지들이 혼재되어 있습니다. 현재까지 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 리모델링 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차권 등기 관련

감정평가서 요약에 '임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람'이라는 문구가 있습니다. 비록 등기부상 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸되는 권리이며, 임차인 김영조는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 기타 예측하지 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 면적이 다소 작고, 다양한 건축 규제가 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 한 시세 상승 기대.

* 소형 면적(약 14.85평)으로 실거주 및 소액 투자용으로 적합.

* 권리관계가 명확하여 인수할 권리 부담이 없음.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 유사 면적의 오피스텔 시세 및 주변 지역의 최근 실거래가, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 감정가: 239,000,000원 (평당 약 16,094,276원)

유사 물건 시세 조사 결과, 광주 북구 신안동 일대의 오피스텔 거래 사례를 보면, 2026년 1월 기준 '광주역 한국아델리움'의 전세가가 1.77억~1.81억 원으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가와 비교 시 다소 높은 수준임을 시사합니다. 또한, '제일오피스텔'의 경우 21타입(약 6평)이 1,800만원에서 3,000만원 수준으로 거래되고 있으며, '신안동 굿마인드'의 23㎡(약 7평) 오피스텔은 5.6천만원에 매매된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 49.08㎡(약 14.85평) 기준으로 2억 3,900만원으로, 이는 평당 약 1,600만원 수준입니다. 최근 오피스텔 시장 상황과 지역별 평균 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 조사를 바탕으로, 보수적인 접근이 필요하며, 유사 물건의 실거래가 및 매물 현황을 면밀히 분석하여 본건의 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로 대략적인 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 1억 7,900만원 ~ 2억 350만원 으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.