나이스옥션 법원경매 전주 2026타경200 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 477-12 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 김제시 신풍동"김제농생명마이스터고등학교"북동 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 3층 301호로서 외벽 :몰탈위 펜인팅등 마감 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :삿시창호

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 소방설비, 도시가스설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서"연립주택"건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 도로에 접하며, 서측으로 출입합니다

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 침수위험지구.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 :- -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2026타경200 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 김제시 신풍동 477-12 3층 301호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

43,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 80.00㎡ (약 24.20평)

건물면적: 62.19㎡ (약 18.81평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

전북은행 (강제경매 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 "김제농생명마이스터고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 생활 편의 시설 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 8m 미만의 소로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 침수위험지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

전북은행의 가압류 (2024.02.29. 접수)

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 전북은행의 가압류 (2024.02.29.) 및 강제경매개시결정 (2026.04.24.) 등 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.4. 채권 총액

본건과 관련된 총 채권액은 약 24,977,485원 (말소기준권리 포함)이며, 강제경매 채권액은 26,178,122원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 점유 관계 및 명도 협의 필요성을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않아도 대항력 유무에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 김제농생명마이스터고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 연립주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

4.2. 상권 특성

연립주택 단지로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 특별히 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 김제농생명마이스터고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의를 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

연립주택 밀집 지역의 특성상 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 침수위험지구

본건 토지는 토지이용계획상 '침수위험지구'로 지정되어 있습니다. 이는 집중 호우 시 침수 피해 발생 가능성이 있음을 의미하며, 재산상의 손실 및 주거 환경 악화로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 실무적 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력 유무 확인 및 협의 과정에 상당한 주의와 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 김제시 신풍동에 위치한 연립주택으로, 교육 시설 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지는 물건입니다. 그러나 토지이용계획상의 '침수위험지구' 지정은 주요 리스크 요인이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, 미상인 임대 관계로 인한 명도 관련 불확실성도 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

8.2. 실거주 목적 적합

인근 학교와 편의 시설, 그리고 비교적 양호한 교통 여건을 고려할 때 실거주 목적의 투자가 충분히 가능합니다.

8.3. 잠재적 가치

인근 지역의 유사 물건 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 잠재적인 시세 상승 여력을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 침수위험지구라는 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모(전용면적 약 53㎡~60㎡)의 연립주택들이 2025년 12월경 3,700만원에서 4,200만원 사이에 거래되었습니다. 이를 본건의 건물 면적(62.19㎡)에 적용하여 환산하면, 평당 약 66만원 ~ 75만원 수준으로, 약 4,100만원 ~ 4,700만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 감정가

본건의 감정가는 43,000,000원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 거래 사례의 최고가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 4,300만원 내외로 판단됩니다. 그러나 토지이용계획상 '침수위험지구' 지정이라는 중대한 리스크 요인을 감안하면, 입찰가는 감정가보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하고 안전 마진을 확보하기 위해, 예상 입찰가를 4,100만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.