나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10436 [1] 경상남도 거제시 고현동 90 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호.

이용상태

'공동주택(연립)'으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 지면은 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2026타경10436 (1) 사건으로, 경상남도 거제시 고현동 90, 4층 404호에 위치한 연립주택입니다. 감정평가액은 101,000,000원이며, 토지 면적은 42.87㎡(약 12.97평), 건물 면적은 84.48㎡(약 25.56평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 신OOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제404호로, 1994년 6월 23일 사용승인되었습니다. 연립주택으로 이용 중이며, 건물 총 면적은 2067.69㎡이며, 대지권의 면적은 932㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정 역시 보통입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(계룡중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 04월 16일 접수된 신현농업협동조합의 근저당권(120,000,000원)이며, 이보다 늦게 등기된 가압류 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 162,031,212원입니다.

임차인 현황으로는 김수현(전입일자 2021-04-29)이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 김수현(전입 2021-04-29): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들이 거래된 사례가 있습니다.

2026년 4월 20일에 거래된 '삼성하이츠빌라'(고현동 540번지)는 2000년에 건축된 연립주택으로, 전용면적 84.92㎡(약 25.69평) 규모의 물건이 95,000,000원에 거래되었습니다. 본 건과 건축 연도, 주택 종류, 면적이 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다.

2026년 5월 5일에 거래된 '방주빌라(2차)'(고현동 261번지)는 1997년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 97.38㎡(약 29.46평) 규모가 73,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 23일에 거래된 '해원빌라'(고현동 732-4번지)는 1997년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 79.98㎡(약 24.19평) 규모가 30,000,000원에 거래되었습니다.

'삼성하이츠빌라'의 거래 사례는 본 건의 시세 파악에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 계룡중학교 인근에 위치하며, 주변에 소규모 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용 편리성 또한 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 거제시 고현동의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 거래된 유사 물건의 시세와 감정가를 고려할 때 적절한 투자 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금도 없는 상황입니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점은 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 비교적 최근 유사 물건의 거래 사례 존재 (삼성하이츠빌라 9,500만원).

* 인수해야 할 임차 보증금 없음.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시 시세 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다. 가장 유사한 비교 사례인 '삼성하이츠빌라'(84.92㎡)가 2026년 4월에 95,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(84.48㎡)의 시장 가치는 95,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 경매 물건의 특성, 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 내부 확인이 불가능했던 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점을 고려하고, 유사 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 판단하여 95,000,000원에서 100,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.