나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10626 [1] 부산광역시 동구 좌천동 705-1 렉슬디 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 '데레사여자고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 렉슬디 5층 503호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(좌천역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층 503호로서, - 외벽 : 인조석 붙임 및 스톤코트 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(절대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비 구역(2025-12-31)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 5~6m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부정형의 토지로서 인근지세는 남동하향의 완경사를 이루고 있으며, 공동주택(다세대주택) 및 업무 시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김환협)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 동구 좌천동 705-1 렉슬디 5층 503호

1.2. 건물 내역

* 건축 연도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설 (오피스텔) / 공동주택 (다세대주택)

* 전용면적: 71.93㎡ (약 21.76평)

* 건축물대장상 총면적: 2190.41㎡ (약 662.67평)

* 해당 층: 9층 중 5층

1.3. 토지 내역

* 토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

* 토지지분: 30.36497895844293㎡ (약 9.19평)

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 학교환경보호구역(데레사여고, 소화데레사유치원), 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10626 (1)

* 감정가: 1억 6,900만원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 '데레사여자고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 물건이 포함된 지역은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시정비사업 진행에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 좌천역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 말소기준권리는 2026년 4월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

* 을1구 권리인 김환협의 주택임차권(200,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사 (채권양도, 전 임차인: 김환협)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-04-22

* 확정일자: 2021-04-22

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함)

* 오준환

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-11-05

* 확정일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 오준환은 대항력이 있으며, 보증금 13,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.04.16 접수)

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 오준환의 보증금 13,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 동구 좌천역 인근에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 교통 이용이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 향후 정비구역 지정에 따른 지역 개발 시 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* * 교육시설: 데레사여자고등학교, 소화데레사유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* * 교통시설: 부산도시철도 1호선 좌천역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* * 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* * 대항력 있는 임차인 오준환의 보증금 13,000,000원 인수 부담이 있습니다.

* * 정비구역으로 지정되어 있으나, 실제 사업 진행 및 완료 시점은 불확실하며 이에 따른 시간적, 경제적 변동성이 있을 수 있습니다.

* * HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출 등으로 인해 권리관계가 다소 복잡한 측면이 있습니다.

* * 제공된 자료 및 예비 조사에서 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 부산 동구 좌천동에 위치한 렉슬D 오피스텔 경매 물건으로, 역세권 입지, 학군 인접 등 기본적인 입지 조건이 우수합니다.

* 감정가는 1억 6,900만원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1,300만원을 인수해야 하므로 이를 고려한 입찰가가 필요합니다.

* 정비구역 지정으로 인한 장기적인 개발 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* * 역세권의 안정적인 입지 조건을 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* * 장기적인 관점에서 정비사업 완료 시 발생할 수 있는 자산 가치 상승 잠재력.

* * 대항력 있는 임차인 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용 분석을 통한 합리적인 입찰 전략 수립 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 최근 유사 면적 매매가는 173,000,000원 (2025년 4월)이며, 감정가는 169,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 오준환의 보증금 13,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 매매가를 기준으로 실질적인 투자 비용을 고려할 때, 입찰가는 약 160,000,000원 (173,000,000원 - 13,000,000원) 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가를 기준으로 산정 시에는 약 156,000,000원 (169,000,000원 - 13,000,000원)이 됩니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.