나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10640 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 794 백양푸른채 308동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경동 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 개성고등학교 북서측 인근에 위치하는 백양푸른채아파트 308동 5층 501호로 주위는 임야 하단부에 조성된 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

차량 통행 가능하며 시내버스정류장이 인근에 위치하여 제반 교통사정 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 제308동 내 5층 501호로 1999.11.27 사용승인되었으며, 외벽 몰탈위 페인팅, 창호 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급탕 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남향 경사지를 계단식으로 택지 조성한 사다리형에 유사한 토지로 아파트용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 경사도로로 가로망되어 있으며 남측으로 약15미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,광로3류(접함),중로2류(접함),상대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이영매)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2026타경10640 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 부산광역시 부산진구 당감동 794 백양푸른채 308동 5층 501호이며, 용도는 아파트입니다.

1.3. 건물/토지 면적

건물면적은 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 토지면적은 38.20㎡ (약 11.55평)입니다. 본 건은 건물과 토지를 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가 및 매각정보

감정평가액은 1억 5,100만원이며, 매각으로 인해 토지와 건물에 대한 소유권이 매수인에게 이전됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동 개성고등학교 북서측 인근에 위치하며, 임야 하단부에 조성된 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 광로3류, 중로2류 도로에 접하고, 상대보호구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이 (채권양도)은 2021년 10월 20일 전입, 2021년 10월 28일 확정일자를 받았으나, 본 건은 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다. 주택도시보증공사(HUG)와 해당 임차인 간의 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 20일자 동울산세무서장의 압류입니다. 이보다 선순위 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 12일: 5층, 59.89㎡, 1억 4,800만원 (백양푸른채)

* 2026년 7월 15일: 12층, 59.54㎡, 1억 2,950만원 (백양푸른채)

* 2026년 7월 10일: 2층, 59.91㎡, 1억 2,000만원 (백양푸른채)

최근 매매가는 층수 및 조건에 따라 1억 2,000만원에서 1억 4,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

백양푸른채 아파트는 1999년 11월 27일 사용승인된 아파트로, 총 13개동, 1117세대로 구성되어 있습니다. 최고 25층 규모이며, 총 주차 대수는 535대입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 개성고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 주의사항

임차인 이 에 대한 대항력은 없으며, HUG와의 확약서 내용에 따라 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였습니다. 따라서 임차인으로 인한 법적 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약서 및 관련 서류를 철저히 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물 상태

본 아파트는 1999년 11월 사용승인되어 약 27년이 경과하였습니다. 건축물의 노후화 정도에 따른 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 당감동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확하게 인수되는 권리나 부담이 없으며, 임차인 관련 리스크 또한 확약서를 통해 최소화된 상태입니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 경매 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 명확한 권리관계로 인해 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담이 없습니다.

* 임차인 관련 확약서로 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 안정적인 수요층이 확보된 아파트 물건입니다.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 거래는 1억 2,000만원에서 1억 4,800만원 사이에서 이루어졌습니다. 본 건의 감정가는 1억 5,100만원으로, 최근 거래 상단 가격과 유사한 수준입니다. 인수되는 보증금이 없어 부담이 없는 점을 고려하여, 최근 거래 최저가와 평균가를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 실거래가 최저가: 1억 2,000만원

최근 실거래가 평균: 약 1억 3,250만원

안정적인 투자를 위하여 최근 실거래가 최저가 및 평균가, 그리고 감정가(1억 5,100만원)를 종합적으로 고려하여, 1억 3,500만원에서 1억 4,500만원 사이에서의 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.