나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10641 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 864-1 다인로얄팰리스 제12층 제1231호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율강 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ‘부산진초등학교’ 동측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔)인 다인로얄팰리스 12층 1231호로 본단지는 1개동으로 구성 되어 있으며, 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 12층(신측/사용승인일자: 2020.10.28)으로서 외벽: 화강석 마감 및 몰탈위 수성페인팅, 창호: 샷시유리창, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 업무시설 건부지(오피스텔 용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측, 남측 및 서측으로 왐복4차선, 폭 약 10미터 및 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 864-1 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 건축물현황도상 복층구조인 것으로 보이니 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 이태윤)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10641 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 864-1 다인로얄팰리스 제12층 제1231호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 감정가: 195,000,000원 (일억구천오백만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통: 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 약 5분 거리에 위치하며, 차량 출입이 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 북측, 남측, 서측으로 폭 약 10미터 및 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.04.23)입니다.

* 선순위 권리: 을1구 (이태윤의 주택임차권, 2024.02.08 접수, 보증금 220,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-07

* 확정일자: 2022-02-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 주택도시보증공사로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 없음. (임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하였으므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 220,000,000원 (임차인 보증금 채권액으로 추정)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 모두 갖추고 있습니다.

* 건축물은 2020년 10월 28일 사용승인된 다인로얄팰리스로, 총 20층 건물 중 12층에 위치하며, 총 715세대로 구성되어 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변에는 부산진초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철역 및 시내버스 정류장이 도보 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 난방 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔로 주거용 이용 중이며, 주변이 주거 및 업무 시설로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이 부분은 HUG 자체의 인수 조건 변경인지, 아니면 임대차 관련 조건 변경인지 명확하지 않아, 매수인에게 미칠 잠재적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대 여부, 임대 내역, 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 복층 구조 가능성: 건축물 현황도상 복층 구조일 가능성이 언급되었습니다. 이는 실사용 면적 및 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 현장에서 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 권리 관계상 임차인이 대항력 및 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인의 인수 부담이 없는 것은 긍정적인 부분입니다.

* 그러나 HUG 인수조건 변경, 임대 관계 및 내부 상태 미확인 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 존재하며, 이에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 전반적으로 입지조건과 권리관계의 이점을 고려할 때, 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철역 도보 5분 거리로 풍부한 유동인구 및 접근성 확보.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 인수 부담 적음: 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담 없음.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역으로 주변 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 19일 거래: 46.13㎡ (약 13.96평) / 9,400만원 (약 203.77만원/㎡)

* 2026년 7월 8일 거래: 51.75㎡ (약 15.65평) / 15,700만원 (약 303.38만원/㎡)

* 2026년 7월 21일 거래: 51.03㎡ (약 15.44평) / 16,500만원 (약 323.34만원/㎡)

* 본건 물건 정보:

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 감정가: 195,000,000원

* 시세 종합: 최근 거래된 유사 면적(51㎡대) 오피스텔이 1억 5천만원대에서 1억 6천만원대에 거래되었으며, 평당가로 환산 시 약 300만원 이상을 형성하고 있습니다. 본건은 이보다 면적이 넓은 59.91㎡이므로, 최근 최고가 수준의 평당가(약 323만원/㎡)를 적용 시 19,374만원 정도가 됩니다. 감정가는 1억 9500만원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경, 임대 관계 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 범위 내 또는 약간 하향하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.