나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10612 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 313-15 양정비버힐 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 서측 인근에 위치하는 양정비버힐 제13층 제1303호로서, 부근은 아파트, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "양정역"이 소재하는 바, 대중 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상13층 건물 내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : [폐문·부재] 바닥 : [폐문·부재] 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 4필 1단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1 ~ 4) 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 페문·부재로 인하여 내부확인이 곤란 하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도 및 건축물 현황도) 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강민지)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산지방법원 2026타경10612 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 부산진구 양정동 313-15 양정비버힐 13층1303호

2.3. 용도

오피스텔

2.4. 면적

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

2.5. 감정가

221,000,000원

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 13층 건물 내 제13층 제1303호로서, 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감이며, 내벽 및 바닥은 폐문으로 인해 확인이 불가하였고, 창호는 샤시 구조입니다.

3.4. 이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도로 등재되어 있습니다.

3.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 4필 1단의 사다리형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

3.7. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.8. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 유진기업주식회사의 가압류(갑3)입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 강 / 채권양도)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-18

* 확정일자: 2021-01-25

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

본 건 임차인 강민지(주택도시보증공사로부터 채권양도)는 2026년 9월 1일 주택도시보증공사에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4.4. 등기부채권 총액

294,057,019원 (가압류 54,057,019원 + 임차권 240,000,000원)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 상권입니다. 양정역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 지역입니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 양정역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교육시설

양정초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에게 교육 환경으로 유리한 조건입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)이 인접해 있거나 뚜렷하게 식별되는 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였기에, 임차인 관련 법적 리스크는 상당히 완화된 상태입니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7.2. 명도 리스크

임차인과의 확약서 내용으로 보아 명도는 비교적 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 모든 명도 과정에는 예측 불가능한 변수가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

7.3. 건물 상태

2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화로 인한 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 내부 마감 상태는 폐문으로 인해 현장에서 직접 확인이 어려웠으므로, 실제 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 장점을 지니고 있습니다. 특히, 임차인 강민지 씨가 제출한 확약서로 인해 대항력 및 보증금 인수 부담이 해소되어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 건물은 2016년식으로 신축에 가까우며, 감정가 또한 최근 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다. 임차인 관련 특이사항으로 인한 리스크가 완화되었기에, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 및 신속한 명도 가능성.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수 예측 가능성 높음.

* 양정역 역세권 입지로 우수한 교통 환경 및 풍부한 생활 편의시설.

* 2016년 준공 건물로 비교적 신축이며 관리 상태 양호할 것으로 예상.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 본 건의 감정가, 임차인 관련 리스크 소멸 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 산정합니다.

최근 실거래가: 20,000만원 ~ 22,000만원

감정가: 221,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 시세 및 감정가를 고려하며 수익률 확보를 위한 적정 입찰가로 210,000,000원을 제시합니다. (단, 본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.