나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10624 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 523-75 동양캐슬 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산도시철도 2호선 '개금역' 남측 인근에 위치 하는 동양캐슬 13층 1302호로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '개금역'이 위치하여 대중교통 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 13층 1302호로서 외벽: 치장석붙임 및 미장스톤 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 화재경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관문설비, 가스난방설비, 주차파킹설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지내 자체 지반 평탄하게 조성한 3필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 (오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 20m 및 동측으로 폭 5~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(3): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 오원환)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경10624 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-75 동양캐슬 13층1302호

건물명: 동양캐슬

구분: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.368192675159236㎡ (약 1.62평)

건물면적 (전용면적): 29.90㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.9㎡

1.3. 건물정보

준공년도: 2013년 (사용승인일 2013-09-13)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 14층 중 13층

세대수: 총 90호

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔), 제2종근린생활시설

건폐율: 67.54%

용적률: 756.1%

건물 전체 면적: 3410.01㎡

1.4. 매각 및 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '개금역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 부산도시철도 2호선 '개금역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 서측으로는 폭 20m, 동측으로는 폭 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 북하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 3필지 일단의 부정형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

관련 법규상 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 18일자 수영세무서장의 압류입니다.

3.2. 권리 분석 결과

본 건의 경매 신청은 주택도시보증공사의 강제경매이며, 접수된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

이로 인해 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양도 전 임차인: 오 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2020-11-05

확정일자: 2020-11-05

배당신고일자: 2025-02-12

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 임차인의 보증금은 경매 절차 내에서 배당받거나, 본건의 경우 별도의 인수 보증금은 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존(2013-09-26), 소유권 이전(2014-01-22, 최지아), 압류(수영세무서장, 2023-04-18, 말소), 가압류(전승주, 2023-07-10, 말소), 압류(부산진구, 2023-11-16, 말소), 압류(사상구, 2024-11-01, 말소), 주택임차권(오원환, 2025-02-12, 말소), 압류(부산진세무서장, 2025-06-23, 말소), 압류(중구, 2025-12-23, 말소), 압류(부산광역시, 2026-03-17, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 2026-04-23, 말소), 압류(부산진구, 2026-06-08, 말소)가 등기되어 있으며, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 155,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 개금동 지역은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역으로 분류되어 상업 활동이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (최근 거래 사례 분석)

제공된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 동양캐슬 오피스텔의 면적(29.7~29.9㎡)은 2024년 6월 8,500만원(12층), 2025년 2월 7,300만원(4층), 2026년 3월 6,500만원(3층)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(8,500만원)와 최근 실거래가(2024년 6월, 8,500만원)를 고려할 때, 현재 시세가 감정가 수준으로 형성되어 있음을 시사합니다. 다만, 2025년, 2026년 거래의 하락세는 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거 편의: 주변에 공동주택, 단독주택 등이 있어 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

* 상업 편의: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 의료 편의: (위치 정보 기반 추정) 인근 대형 병원 또는 의원 접근성 확인 필요.

* 교육 편의: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 연관성을 고려해야 합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 위생 설비, 화재경보 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 공동현관문 설비, 가스난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 입주민의 생활 편의를 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경이 있었으며, 기존 임차인(오 )으로부터 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출되었습니다. 이는 법적으로 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 지역 개발 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 특히 '가로구역별 최고높이 제한지역'으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 리모델링 시 건축법상의 제한을 받을 수 있습니다. '상대보호구역'으로 지정된 점도 교육 환경 보호 차원의 제한 사항이 있음을 의미합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

부산광역시 부산진구 개금동 523-75번지 인근 지역을 검색한 결과, 상위 노출되는 정보에서 특별히 우려할 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로 파악됩니다.

6.4. 향후 시장 변동성

최근 거래 사례에서 2025년, 2026년 거래 가격이 이전 거래보다 하락한 양상을 보입니다. 이는 부동산 시장 전반의 변동성이나 해당 건물 자체의 선호도 변화 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으므로, 투자 시점에 따른 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 '개금역' 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하고, 업무시설 밀집 지역에 자리하고 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두 고려해 볼 수 있는 오피스텔입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임대차 관련 리스크가 크게 해소되었습니다.

건축물 준공 후 10년이 경과하였으나, 전반적인 건물 구조 및 설비는 갖추어져 있으며, 주변 시세 또한 감정가 수준에서 안정적으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 다만, 상대보호구역 지정 등 일부 개발 제한 사항과 향후 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 '개금역' 도보 이용 가능한 거리로 교통 편리성이 높음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 임차인과의 명도 관련 리스크가 확약서로 해소됨. 인수 부담 없음.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 가치 평가의 기준이 명확함.

* 실거주 및 임대수익 가능: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 85,000,000원이며, 최근 실거래가(2024년 6월 12층 29.9㎡ 기준)도 8,500만원으로 유사하게 형성되어 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점과, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가의 80% 수준부터, 적극적으로는 90% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 68,000,000원에서 76,500,000원 사이로 제안합니다.

(본 예상가는 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 현장 방문 시 확인되는 추가적인 가치 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 가격은 참고용이며, 최종 입찰가는 신중한 판단하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.