나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10648 [1] 부산광역시 동래구 온천동 440-24 동백그린숲 제9층 제903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 유락여자중학교 북동측에 위치하는 동백그린숲 9층 903호로서 부근은 공동주택 및 기존 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도1호선(명륜역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 9층 903호로서 [사용승인일: 2018.12.12] ·외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물 대장상 공동주택(아파트-도시형생활주택)이며 이해관계인의 부재로 내부는 확인치 못하여 통상적인 상태로 평가하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단으로 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 도시형생활주택 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 18M, 남서측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

5필지 공히, 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이현제)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 440-24 동백그린숲 제9층 제903호

용도: 도시형생활주택

건물명: 동백그린숲

건축년도: 2018년 12월 12일 사용승인

1.2. 면적 및 감정가

건물면적: 43.17㎡ (약 13.06평)

건물지분: 43.1697㎡ (약 13.06평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

감정가: 169,000,000원

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10648 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 유락여자중학교 북동측에 소재합니다. 주변은 공동주택, 기존 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 여러 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 이규엽

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026년 1월 16일

대항력: 없음

3.2. 2. 임차인 이현제 (채권양도)

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 15일

확정일자: 2021년 12월 9일

배당신고일자: 2023년 12월 29일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기, 인수 권리임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 압류 (2025년 12월 16일 접수, 동래구(부산광역시) 채권자)

소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑10(강제경매), 을1(주택임차권)은 통상적으로 매각으로 소멸될 수 있으나, 을1(이현제)은 등기부요약 상 '인수'로 표기되어 있습니다. 하지만, 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 있는 임차인 이현제가 보증금 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어있어, 실제 인수 보증금은 없을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 온천동 일대는 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 아파트, 빌라 등 주거 시설과 함께 상업 시설 및 학교가 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 내 9층에 위치하며, 2018년 12월 사용승인되었습니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 구조입니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 유락여자중학교가 있으며, 명륜역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인 이현제는 대항력 있는 임차인으로, 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 보증금 1억 6천만원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사에 제출된 확약서 내용에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 동의가 있어, 실제 인수 부담은 없을 가능성이 높으나 법적 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

HUG 인수조건 변경 및 제출된 확약서 내용은 낙찰자에게 유리한 조건일 수 있으나, 이로 인한 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치가 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건 변경이라는 특이사항으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 확약서 내용이 정상적으로 이행된다면 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상

* 부산도시철도 1호선 명륜역 역세권으로 교통 편리

* 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 지역 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도 대비 평당 가격은 약 465만원에서 525만원 선으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적 43.17㎡ (약 13.06평)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 20,000만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 16,900만원보다 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 16,900만원 대비 시세 분석 결과, 시세는 감정가보다 높은 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인 이현제의 보증금 160,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 시세 수준과 임차인 관련 위험 해소 여부, 그리고 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 105~115% 수준인 17,700만원 ~ 19,400만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법률 검토 결과 및 현장 답사 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.