나이스옥션 법원경매 마산 2026타경73 [1] 경상남도 의령군 지정면 오천리 798 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 오천리소재 오천마을 경로당 북서측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 완경사 지세내 부정형의 토지로서, (기호1)토지는 주거용건부지, (기호3)토지는 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

(기호1,3)남동측으로 현황 세로가 소재하며, 진입로중 일부(799-1)는 지목 '답' 이므로 참고하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 블록구조 기와기와지붕 2층건으로서 외벽: 드라이비트, 적벽돌치장등 마감. 내벽: 벽지, 황토등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,2-1,2-2,3-1) 전부 매각포함, 목록 3번 토지 지상의 농업용 비닐하우스는 매각에서 제외
- 목록 1,3번은 인접 토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 보임
- 목록 3번은 농지취득자격증명 필요함(미제출시 입찰보증금 몰수,전용허가를 받지 않고 토지현황이 변경될 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경73 (1)

소재지: 경상남도 의령군 지정면 오천리 798 (신주소: 경상남도 의령군 기강로1서길 77)

용도: 단독주택

감정가: 277,524,000원

토지면적: 897.00㎡ (약 271.34평)

토지지분: 897㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 154.00㎡ (약 46.59평)

건물지분: 154㎡

건물 제시외면적: 114.60㎡ (약 34.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOO

작성일: 2026-08-20

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 지정면 오천리 오천마을 경로당 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

대중교통 사정은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근성이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

토지는 대체로 완경사 지세 내 부정형의 형태를 띠고 있으며, (기호1) 토지는 주거용 건부지로, (기호3) 토지는 농경지로 이용 중입니다.

남동측으로 현황 도로가 접해 있으며, 진입로 중 일부(799-1)는 지목이 '답'이므로 도로 이용 가능 여부 확인이 필요합니다.

토지이용계획상으로는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 메추리, 오리 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

현장 조사 시 별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 지역 특성상 가축 사육 시설이나 소규모 공장이 인근에 존재할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 06월 19일 접수된 군북농업협동조합의 근저당권(을2 토지, 을1 건물)입니다.

이 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 '지상권개요'에 대한 별도 기재는 없으나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 특정 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 별도로 확인해야 하나, 제공된 정보상으로는 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

총 등기부채권 금액은 267,310,360원으로, 이는 감정가와 유사한 수준으로 채무액이 상당함을 보여줍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 농경지로 구성된 지역에 위치하므로, 일반적인 상업적 상권 형성은 미미합니다.

주요 배후 수요는 인근 지역 거주민 및 농업 종사자로 예상되며, 상권 분석보다는 주거용으로서의 가치와 토지 활용 가능성에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등에 대한 매매/임대 정보는 해당 지역의 주거 수요를 파악하는 데 참고가 될 수 있으나, 본 물건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호할 것으로 보이나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

편의시설: 인근 마을 및 의령군 읍내의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성을 고려해야 합니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

교육/의료: 관련 시설은 의령군 읍내 또는 인접 도시로의 접근성을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록 3번 토지는 농경지로 이용 중이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 및 추후 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지 경계 불분명: 목록 1번과 3번 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 건물: 목록 3번 토지 상의 농업용 비닐하우스는 매각에서 제외되나, 그 외 제시외 건물(1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1)은 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 철거 또는 활용 계획을 사전에 수립해야 합니다.

토지면적과의 차이: 건축물표제부상 건물 부지 면적(platArea)은 647㎡이나, 제공된 총 토지 면적은 897.00㎡입니다. 이 차이가 추가 필지, 공용 면적 또는 등기상 오류인지 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군에 위치한 단독주택과 농경지가 혼합된 부동산으로, 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 농지취득자격증명 취득 의무, 토지 경계 불분명, 제시외 건물 처리 등 낙찰 후 이행해야 할 사항들을 명확히 인지해야 합니다. 특히 농지법 관련 규정을 철저히 준수하고, 토지 경계 확인을 위한 측량 비용을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

단독주택과 농경지를 일괄하여 취득할 수 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 권리 분석상의 위험이 적습니다. (단, 법규 확인 필수)

농촌 지역의 주거 및 농업 활동을 겸할 수 있는 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 277,524,000원

토지면적: 897.00㎡ (약 271.34평)

건물면적: 154.00㎡ (약 46.59평)

시세 분석:

본 물건의 감정가는 토지 면적과 건물 규모, 그리고 농촌 지역의 특성을 고려하여 산정된 것으로 보입니다. 주변 유사 물건에 대한 직접적인 시세 자료는 부족하나, 감정가가 해당 지역의 시장 가치를 반영하는 중요한 지표로 활용될 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요, 토지 경계 불분명, 제시외 건물 처리 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준에서 무리하게 입찰하기보다는 일정 부분 할인된 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가가 결정되는 경우가 많습니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 265,000,000원

권장 입찰가: 약 255,000,000원 (본 권장 입찰가는 총 채무액, 감정가, 잠재적 리스크, 경매 동향 등을 종합적으로 고려한 예측치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 전문가와 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.