나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10239 [1] 경상남도 사천시 향촌동 922-4 대망아파트 비동 1층102호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 동금동 소재 "삼천포공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택, 상가주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감, 타일붙임 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "연립주택부지"임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-40호선)(접합 ), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-42호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2014-07-18)(색동유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 진주지원 2026타경10239 (1)

소재지: 경상남도 사천시 향촌동 922-4, 대망맨션 비동 1층 102호

용도: 다중주택 (현황 공동주택 이용 중)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 77.72㎡ (약 23.51평)

건물면적: 77.64㎡ (약 23.49평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 "삼천포공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 상가주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주로 동측에 소재하는 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형으로 현재 "연립주택부지"로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 10m~12m의 소로 1류(10호선, 42호선)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부 제한구역), 교육환경보호구역(색동유치원), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

* 주요 권리사항 요약:

* 말소기준권리: 삼천포수산업협동조합 근저당 (2018-02-08, 24,000,000원). 이 권리보다 늦게 등기된 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 주요 권리:

* 소유권이전: 이경규 (1989-11-15), 이옥련 (2018-01-17)

* 근저당: 삼천포수산업협동조합 (2018-02-08, 24,000,000원, 말소됨)

* 주택임차권: 김성호 (2018-02-08 접수, 55,000,000원, 말소됨)

* 가압류: 이경규 (2022-11-15, 40,000,000원, 말소됨), 경남신용보증재단 (2024-11-21, 18,590,000원, 말소됨)

* 강제경매: 김OO (2026-04-14, 47,219,178원, 말소됨, 본건 사건)

* 등기부채권 총액: 137,590,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-16

* 확정일자: 2020-03-12

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음.

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-12-26

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026-06-04

* 대항력: 없음.

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 특성: 등기부상 제1종근린생활시설 및 주택으로 등재되어 있으나, 현황은 공동주택으로 이용 중입니다. 주변 유사 물건들의 경우 다세대주택으로 분석됩니다.

* 주변 시세 및 거래 동향:

* 인근 지역(향촌동)의 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 4월, 84.76㎡, 2층 (성일아너스): 10,000만원 (약 118만원/㎡)

* 2026년 4월, 66.518㎡, 3층 (큐브상트레빌): 14,500만원 (약 218만원/㎡)

* 2026년 4월, 75.83㎡, 1층 (대진아트빌): 5,400만원 (약 71만원/㎡)

* 본 건(77.64㎡, 1층, 1989년 준공)은 대진아트빌(75.83㎡, 1층, 2002년 준공)과 면적 및 층수가 유사합니다. 대진아트빌의 최근 매매가 5,400만원은 본 건의 감정가(5800만원)와 유사한 수준으로, 현재 시장가를 반영하는 지표로 볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 건축 연도가 대진아트빌보다 오래된 점은 시세 분석 시 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 해당 물건지 주변에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 삼천포공업고등학교가 인근에 있으며, 색동유치원 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다. (관련 법규에 따른 보호구역으로 지정됨)

* 편의시설: 주택과 상가가 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1989년 준공으로 약 37년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 권리관계: 등기부상 채권 총액은 137,590,000원으로 높은 편이나, 말소기준 권리 이하의 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 배당 수령 여부 등은 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도: 공부상 제1종근린생활시설 및 주택으로 기재되어 있으나, 현황은 공동주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 향촌동에 위치한 공동주택(다중주택)으로, 주변 시세와 감정가격을 비교할 때 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축 연도가 오래된 점은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 향후 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁을 통해 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 58,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 가장 유사한 조건(1층, 비슷한 면적)의 대진아트빌(2002년 준공)이 5,400만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(58,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 본 건은 대진아트빌보다 건축 연도가 13년 더 오래되었으므로, 이 점을 감안할 때 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 58,000,000원은 ㎡당 약 747,000원이며, 대진아트빌의 거래가는 ㎡당 약 710,000원입니다.

* 전략적 제안:

* 본 건의 입찰가는 감정가인 58,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 거래가와 건축 연도를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 추천 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 58,000,000원.

* 보수적 접근 시: 50,000,000원 내외에서 시작하여 시장 경쟁 상황을 파악하며 입찰가를 결정합니다.

* 적정가 접근 시: 감정가 수준인 58,000,000원까지 고려하되, 입찰 참여자 수와 경쟁 정도를 면밀히 관찰하며 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.