나이스옥션 법원경매 진주 2026타경151 [1] 경상남도 사천시 벌리동 451-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 ''삼천포시외버스터미널' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 금융기관 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 왕복 4차선 및 동측과 북측으로 노폭 1미터 내외의 골목도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(벌리-1), 중로1류(폭 20m~25m)(2011-08-04)(중로1-13호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건 1) 토지은 일부 타인점유인 것으로 조사되며, 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다'

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 근린생활시설로서, 현황 '기와형 강판지붕'임. (사용승인일 : 1969년으로 관찰감가 병용) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 2) : 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 장기간 공실로 방치되어 있는것으로 조사됩니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바랍니다

공부와의 차이

기호 2) : 의뢰목록상 ‘스레이트 지붕’이나, 현황 '기와형 강판지붕'입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건 2) 건물은 장기간 방치된 상태로 지붕 일부가 파손된 것으로 조사되며, 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다'

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함.
-목록1 토지 서측일부 타인 점유중으로 이를 감안하여 평가되었음. 타인점유 부분의 면적 및 경계확인은 측량요함.
-목록2건물 공부상 스레트지붕 이나 현황 기와형 강판지붕이며 장기간 방치된 상태로 지붕 일부가 파손됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경151 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 벌리동 451-16

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 186,258,690원

* 토지면적: 90.20㎡ (약 27.3평)

* 건물면적: 48.91㎡ (약 14.8평)

* 건물 제시외면적: 25.70㎡ (약 7.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼천포농업협동조합

* 건축년도: 1969년 (사용승인일 기준)

* 구조: 시멘트 블록조

* 지붕: 공부상 스레트지붕, 현황 기와형 강판지붕

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 벌리동 소재 '삼천포시외버스터미널' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 금융기관 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로는 왕복 4차선 도로가 있으며, 동측과 북측으로는 폭 1미터 내외의 골목도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 9월 27일 접수된 삼천포농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 타인 점유 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 확인이 필요합니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 161,100,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사보물섬

* 보증금: 100,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 100,000원에 대한 실제 인수 여부는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. (금액이 소액이라도 인수 여부는 중요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 입지: 삼천포시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 용도지역: 일반상업지역으로, 상업 활동에 적합한 토지 이용이 가능합니다.

* 혼재 지역: 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 도로 접근성: 남측 4차선 도로와 인접하여 차량 통행이 편리하며, 이면도로 접근도 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 삼천포시외버스터미널이 인근에 있어 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 상권에 기본적인 금융기관, 근린생활시설 등이 위치하여 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 제공합니다.

* 주거환경: 단독주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 인근 지역(축동면 일대)에서 폐기물처리시설, 동물화장장 등 혐오시설 건설로 인한 주민 갈등이 보도된 바 있으나, 본건 소재지(벌리동) 바로 인근에서 혐오시설로 인한 직접적인 피해나 관련 시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 타인 점유 토지: 토지 일부가 타인에게 점유 중이며, 정확한 면적 및 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후 및 파손: 건물은 1969년 건축되어 노후되었으며, 특히 지붕 일부가 파손된 상태로 장기간 방치되어 보수가 시급합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 타인 점유 토지 부분에 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거 등에 대한 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000원이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 공부상 지붕 재질 차이: 공부상 스레트지붕이나 현황은 기와형 강판지붕으로, 이는 건물 유지보수 및 향후 건축 관련 인허가 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼천포시외버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치한 근린시설로서, 입지적 잠재력은 있으나 건물 노후, 타인 점유, 법정지상권 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 건물 상태 및 토지 이용 관련 사항은 입찰 전 면밀한 현장 확인과 전문가의 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 터미널 인근 입지: 교통의 요지로 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리합니다.

* 일반상업지역: 다양한 상업적 활용이 가능한 토지 이용 계획을 가지고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 소액 임차인: 대항력 있는 임차인의 보증금이 매우 소액인 점은 초기 부담을 줄여줄 수 있으나, 인수 여부 확인이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 186,258,690원입니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가와 물건의 현재 상태, 잠재적 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 명확화, 건물 수리비용 및 법정지상권 등 잠재적 리스크 해소 비용을 충분히 반영하여 신중하게 산정하시기 바랍니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 별도 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.