나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10243 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 16층1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 롯데아울렛 남측 인근에 위치하며 주위는 상업용 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상16층 건물로서 외벽 : 통유리 등 마감 창호 : 새시 창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비가 되어 있음. 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

분건 서측 왕복4차선 도로 및 동측에서 남측으로 왕복2차선 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14) , 대로3류(폭 25m~30m)(대-주-3-22)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-36)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의관리및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10243 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 16층 1605호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

건물면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 강제경매 신청 채권자는 임차인 김인비)

건물명: 트레젠웰가

준공연도: 2016년

해당 층수: 16층

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, 롯데아울렛 및 롯데몰 인근으로 상업지역에 속합니다.

주변은 다양한 상업용 건물 및 주거시설이 혼재하고 있습니다.

건물까지 차량 진입이 원활하며, 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로에 접해 있어 교통이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 창원지방법원 2025카단10888 접수의 가압류 (갑4)입니다.

가장 중요한 권리는 을구 5번의 주택임차권설정등기로, 2025년 11월 14일 접수되었으며 보증금은 95,000,000원입니다.

등기부 요약상 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

즉, 본건 매수인은 임차인 김인비 씨의 보증금 95,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. (등기부상 '말소: 인수' 표기 확인)

임차인 김인비 씨는 전입일자 2023년 11월 13일, 확정일자 2023년 10월 17일로 대항력이 있는 임차인입니다.

등기부상 채권자(강제경매 신청자)는 임차인 김인비 씨 (갑5)로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 롯데아울렛, 롯데몰 등 대형 편의시설이 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 27㎡)의 오피스텔 매매가가 89,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

최근 전세가는 1억 500만원 수준으로 파악됩니다.

이는 본 건의 감정가(97,000,000원) 및 최근 매매가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 잠재적 임대 수익 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로에 인접하여 차량 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 롯데아울렛, 롯데몰, 탑마트, GS더프레시 등 대형 마트 및 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 롯데아울렛 남측 인근에 위치하며, 남강 및 영천강 산책로 접근성이 좋은 것으로 파악됩니다. (검색 결과 참조)

* 학군: 인근에 무지개초등학교, 문산중학교 등이 위치합니다. (검색 결과 참조)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김인비 씨의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 추가적으로 조사한 결과, 진주시 내동면 일대에 광역 쓰레기 매립장, 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 공공처리 시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있으나 (검색 결과), 본 건 소재지와의 직접적인 인접성이나 영향은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않아 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 진주혁신도시 내 롯데몰 인근에 위치하여 입지 조건이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2016년 준공된 오피스텔로 비교적 신축에 속하며, 최신 실거래가 또한 감정가 수준에서 거래되고 있어 시장 가치가 안정적인 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 낙찰가가 아닌 별도로 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 이 인수 금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 롯데몰, 롯데아울렛 등 중심 상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례들을 볼 때, 건물의 시세는 비교적 안정적으로 유지되고 있습니다.

* 생활 편의성: 다양한 편의시설과 교통 접근성이 우수합니다.

* 강변 조망: 일부 세대에서 강변 조망이 가능할 수 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. (검색 결과 참조)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 89,000,000원 ~ 90,000,000원 수준입니다.

가장 큰 부담 요인은 95,000,000원의 임차인 보증금 인수입니다.

따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

현재 시장 가치를 90,000,000원 수준으로 보았을 때, 95,000,000원의 보증금 인수액과 합하면 총 185,000,000원의 지출이 발생하게 됩니다.

이를 감안하여, 본 건의 낙찰가로 약 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를 제안합니다.

이는 감정가의 약 77% ~ 88% 수준이며, 낙찰가와 인수 보증금 합계액(약 170,000,000원 ~ 180,000,000원)이 시장 가치 범위 내에서 경쟁력을 가질 수 있도록 산정한 금액입니다.

현장 조사를 통해 임차인과의 협의 가능성, 명도 절차 등을 추가로 파악하고 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.