나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12066 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 302동 14층1410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '사파동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 '성원남산3차아파트' 302동 14층 1410호로서, 부근은 아파트지대로서 동유형의 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 14층 1410호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. - 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. - 창호: PVC창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측 및 북동측으로 대로와 접하며, 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(불곡사일주문)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024.08.02.) 있음(임대차보증금 285,000,000원, 전입일자 2022.07.26. 확정일자 2022.07.26.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12066 (1)

* 물건 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 302동 14층1410호

* 토지 면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 감정가: 270,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 아파트 기본 정보

* 단지명: 성원남산3차아파트

* 동/호수: 302동 14층 1410호

* 사용승인일: 1992년 11월 30일

* 총 세대수: 1,397세대

* 총 동수: 8개동

* 층수: 14층 (총 20층 중)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '사파동행정복지센터' 남서측 인근에 위치한 '성원남산3차아파트' 302동 14층 1410호임.

* 주변은 동 유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하여 일반적인 주거 지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이함.

* 인근 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 주변 도로상태

* 대지권의 목적인 토지는 북서측 및 북동측으로 대로와 접하며, 남동측으로는 소로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을구 7번 주택임차권 등기(2024.08.02.)보다 늦은, 강제경매 개시 결정 등기(2026.04.23.)가 말소기준권리임.

* 해당 경매 개시 결정 등기 외 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

* 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재함.

* 을구 순위 7번 주택임차권 등기 (권리자: 박성민)로, 임대차보증금 285,000,000원, 전입일자 2022년 7월 26일, 확정일자 2022년 7월 26일임.

* 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인이 인수해야 함.

* 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황

* 임차인: 박성민

* 임대차보증금: 285,000,000원

* 월세: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 26일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 임대차 관계는 상호 미상이나, 등기부상으로 대항력 있는 임차인이 확인되며, 인수 금액이 명확함.

* 채권 총액

* 말소기준권리인 강제경매 채권 총액은 301,770,858원 (주택도시보증공사)임.

* 다만, 인수되는 임차인의 보증금 285,000,000원은 별도로 고려해야 함.

4. 상권분석

* 주변 시설

* 단지 인근에 근린생활시설, 행정복지센터 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 지역은 주거 지역으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공함.

* 지역 용도 및 제한

* 본건은 제3종일반주거지역에 해당함.

* 대로, 소로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역, 상대/절대 보호구역(나라유치원) 등으로 지정되어 있음.

5. 생활정보

* 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 인근 사파동행정복지센터 및 상가시설 이용이 가능함.

* 교육시설

* 인근에 나라유치원이 있으며, 상대/절대 보호구역으로 지정되어 교육환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 제약

* 현장 조사 시 폐문부재 상태로 인해 내부 구조 및 상태, 정확한 이용 상황 파악에 제약이 있었음.

* 인근 탐문, 집합건축물대장, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태로 파악되었으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필요함.

* 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(박성민)의 보증금 285,000,000원을 인수해야 한다는 점임.

* 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로, 실제 총 부담액은 감정가보다 훨씬 높아질 수 있음.

* 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되는지 여부가 입찰가 산정의 핵심 요소가 됨.

* 기타

* 1992년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있음.

* 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구의 아파트로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편임.

* 그러나 2.7억 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당 결과에 따라 상당 금액의 보증금을 추가로 인수해야 하는 큰 위험 부담이 있음.

* 감정가 2.7억 원에 임차인 인수 보증금 2.85억 원을 더하면 최소 5.55억 원 이상의 총 부담액이 발생할 수 있어, 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 위험 부담에도 불구하고, 창원시 성산구라는 입지적 장점을 가지고 있음.

* 본 물건과 동일 평형(84.96㎡)의 최근 실거래가 2.45억 원을 고려할 때, 감정가가 비교적 높게 책정된 것으로 보임. (최근 매매가 2.45억 원은 임차인 보증금 인수 전 가격으로 보아야 함).

* 배당 결과에 따라 임차인 보증금 인수액이 줄어든다면, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있음. (단, 이는 매우 낮은 확률일 수 있음).

* 따라서, 본 물건의 투자 가치는 전적으로 배당 예상 결과 및 해당 임차인의 보증금 회수율에 달려 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석

* 84.96㎡ (본건과 동일 면적) 7층 매매가: 245,000,000원 (2026년 7월 25일)

* 47.97㎡ (소형 평형) 매매가: 86,000,000원 ~ 95,000,000원 (2026년 7월)

* 시세 분석

* 본건의 감정가는 270,000,000원임.

* 동일 면적의 최근 매매가(245,000,000원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 그러나 가장 중요한 고려사항은 285,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 여부임.

* 만약 임차인 보증금을 전액 인수해야 한다면, 최소 총 부담액은 감정가 + 임차인 보증금 = 270,000,000원 + 285,000,000원 = 555,000,000원이 됨.

* 이는 최근 실거래가(245,000,000원)와 비교할 때 매우 높은 금액임.

* 따라서, 해당 물건의 입찰가는 배당표 확정 후 임차인의 보증금 회수율을 정확히 파악한 후 결정해야 함.

* 현재로서는 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두고, 낙찰 후 예상되는 총 지출액(보증금 인수액 + 낙찰가)이 시세(245,000,000원)를 크게 벗어나지 않는 선에서 접근해야 함.

* 만약 배당에서 임차인 보증금의 상당 부분이 회수되어 실제 인수 금액이 크게 줄어든다면, 보수적으로 감정가 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있으나, 현재 정보로는 불확실함.

* 보수적인 예상 입찰가: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어려움. 임차인 보증금 인수 리스크가 너무 크기 때문.

* 따라서, 본건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 최악의 경우(보증금 전액 인수)를 상정하고, 시세 대비 최대 70~80% 수준에서 보수적으로 접근한다면 180,000,000원 ~ 216,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차인 보증금 인수액이 줄어든다는 전제 하에서만 의미가 있음.

* 가장 중요한 것은 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 실제 인수 금액을 확정하는 것임.

* 주의: 인수 보증금 합계가 0원이라고 표시된 부분은, 법원이 배당을 통해 임차인에게 전액 변제할 것이라는 예측일 수 있으나, '주의사항'에 명시된 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 문구를 최우선으로 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.