나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3504 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 707 빌리브스카이주상복합 101(오피스텔)동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 "죽전네거리" 남동측 인근에 위치하는 "빌리브스카이주상복합" 구분건물로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 오피스텔 건물 중 제7층 제701호로서, - 외벽: 화강석 및 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 긍강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 서측 하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '주상복합건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 50미터, 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-7)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-46호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-177)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

물건 비고

임차인 김지영 대항력 있음. 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경3504 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 707 빌리브스카이주상복합 101(오피스텔)동 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 400,000,000원

토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

토지 지분: 13.8798㎡ (약 4.19평)

건물면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

건물 지분: 84.7637㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 빌리브 스카이 주상복합

준공 연월: 2022년 8월 12일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 12층 (본건 7층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 "죽전네거리" 남동측 인근에 위치하는 "빌리브스카이주상복합"으로, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 본건 서측으로 폭 약 50미터, 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로2류, 소로1류, 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

본 경매는 강제경매이며, 말소기준권리는 서대구농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2024-05-28, 채권액: 60,000,000원)입니다. 이 외 서대구농업협동조합의 또 다른 근저당권(접수일자: 2024-08-21, 채권액: 36,000,000원) 및 주택도시보증공사의 강제경매(접수일자: 2026-04-17, 채권액: 215,891,256원)가 존재하나, 이는 매각으로 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 296,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-17

* 확정일자: 2023-11-17

* 배당신고일자: 2025-01-15

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권(김 , 보증금 200,000,000원, 전입/확정일자 2023-11-17)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 최종 배당 상황에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 빌리브 스카이 주상복합 단지 내 및 인근 죽전네거리 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다.

4.2. 기타 주변 시설

본건 인근에는 아파트 단지와 주택가가 혼합되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 특별히 문제될 만한 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

단지 바로 앞에 대구 도시철도 2호선 죽전역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량으로 서대구역 이용도 가능합니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

단지 내에는 피트니스센터, 골프클럽, 라이브러리 라운지, 사우나, 어린이집 등 다양한 주민 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 내 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 200,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2030년 2월 4일까지로 현재 진행 중입니다. 매수 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 빌리브스카이 주상복합 오피스텔은 죽전네거리 역세권에 위치하며 비교적 신축 건물(2022년 준공)이라는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 존재하므로, 해당 위험을 충분히 인지하고 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 역시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 2호선 죽전역 역세권의 입지적 가치.

* 비교적 최신 건물로 상품성 우수.

* 권리 분석을 통한 임차인 인수 위험을 반영하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 400,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보(2025년 6월 17일 300,000,000원)와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수분을 제외한 예상 입찰가를 산정할 때, 최근 실거래가 300,000,000원을 기준으로 하되, 인수 위험에 대한 충분한 할인율을 적용하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 보증금 인수 위험을 감안한 적정 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 예상됩니다. 본 보고서에서는 270,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 반드시 본인의 권리 분석 및 자금 계획에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.