나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10632 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1537 더샵남양산센텀포레 101동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산교차로" 남동측 인근에 위치한 더샵남양산센텀포레 101동 6층 605호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습 니다.

교통상황

차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상28층건 중 6층 605호(사용승인일 : 2024. 08.29.)로서, 외벽 : 페인트칠 마감. 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 도시가스설비 및 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내외부 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10632 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1537 더샵남양산센텀포레 101동 6층605호

* 용도: 아파트

* 감정가: 452,000,000원

* 토지면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적. 해당 물건의 분양면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경남중앙신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내외부 가로망 상태는 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 석산지역주택조합 (2024-12-02)

* 소유권이전: 박주현 (2025-01-03)

* 근저당: 경남중앙신용협동조합 (2025-01-03, 금460,800,000원) - 말소기준권리

* 압류: 김해세무서장 (2025-09-26) - 말소

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2025-11-27, 금8,121,266원) - 말소

* 가압류: 신한카드 (2025-12-11, 금22,144,257원) - 말소

* 임의경매: 경남중앙신용협동조합 (2026-04-22, 390,290,726원) - 말소 (사건번호: 울산지방법원 2026타경10632)

* 총 등기부채권액: 491,065,523원

* 말소기준권리: 2025년 1월 3일 접수된 경남중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계 및 보증금이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 보증금 전액이 인수될 수 있으므로 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 지상권개요 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: '더샵 남양산센텀포레'는 단지 내 상가 25개실 분양 예정으로, 주변 2000여 세대를 흡수하는 항아리 상권 초입에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 내 상가는 외부에서도 직접 진입이 가능한 스트리트형 상가로 조성되어 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

* 교통 접근성: "석산교차로" 인근에 위치하며, 차량으로 5분 거리에 남양산IC, 10분 거리에 부산 외곽순환도로 진출로 이용이 가능합니다. 또한, 버스로 15분 거리에 부산 지하철 2호선 호포역이 있으며, 2024년 지하철 노포∙양산선 개통 시 부산 지역 접근성이 더욱 향상될 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상28층 건물 중 6층 605호 (사용승인일 : 2024.08.29.)

* 내외관: 외벽은 페인트칠 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 도시가스설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설과 상업시설이 위치하며, 대형마트(이마트), 의료시설(양산 부산대학교병원), 문화생활시설(CGV, 메가박스) 등은 반경 3km 이내에 있어 양산 신도시 중심 생활권 접근이 용이합니다. 금정산, 양산천 산책로, 황산공원 등 그린 인프라도 가까이 있어 여가 생활을 누리기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 부재: 임대관계 및 보증금이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 현재 점유자가 누구인지, 명도 진행 시 협조 여부 등이 불확실하여 명도 관련 비용 및 기간이 추가될 수 있습니다.

* 신축 아파트 하자 가능성: 2024년 8월에 사용승인된 신축 아파트이므로, 미세한 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치한 '더샵 남양산센텀포레' 아파트로, 2024년 8월에 사용승인된 신축 아파트입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 단지 내 상가 활성화로 인한 잠재적 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 가장 큰 리스크 요소로, 입찰 전 반드시 상세한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 8월 사용승인된 최신 주거 시설입니다.

* 입지적 이점: 양산 신도시 중심 생활권 접근이 용이하며, 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 2000여 세대를 흡수하는 항아리 상권 초입에 위치합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 452,000,000원

* 총 등기부채권액: 491,065,523원

* 인수 보증금: 0원 (현재까지 확인된 정보 기준)

* 고려사항: 현재까지 파악된 임차인 현황 및 보증금 정보는 '인수 보증금 합계 0원' 및 '임대관계 미상'입니다. 이에 대한 추가 확인이 필수적이며, 명도 비용, 단지 시세, 주변 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 유튜브 영상에 따르면 30평형대(약 84㎡)가 3억 3천만원대부터 시작하는 것으로 보이나, 이는 분양가 혹은 내부 사정에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 권고 입찰가: 감정가(452,000,000원)를 기준으로 하되, 정확한 임차인 현황 조사와 현장 방문을 통해 가치 평가 후, 400,000,000원 ~ 440,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.