나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3485 [1] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 103동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 '고령군민체육관' 서측 인근에 위치하는 모던클래시 103동 4층 401호 단위세대로서 부근은 학교, 공공시설, 일반주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 4층 401호 단위세대로서 외벽:돌붙임, 징크판넬 및 스타코 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 머검.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비,

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 중로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(2018-07-26) , 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-5(보))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하천구역(내곡천)<하천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구서부지원 2026타경3485 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

감정가: 283,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 103동 4층 401호

용도: 다세대주택

건축년도: 2023년 (2023년 02월 16일 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층 중 4층

건물 면적: 69.39㎡ (약 21.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 69.3904㎡ (약 21.00평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지 지분: 84.11㎡ (약 25.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상: 사다리형에 유사

1.4. 단지 정보 (모던클래시)

총 동수: 5개동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 40세대 (총괄표제부 기준)

103동 세대수: 8세대 (표제부 기준)

주차대수: 총 47대 (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 '고령군민체육관' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 공공시설, 일반주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 등이 위치하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 마감 및 설비

외벽: 돌붙임, 징크판넬 및 스타코 마감

내벽: 벽지 등 내장마감재 마감

바닥: 타일 등 내장바닥재 마감

창호: 새시창호

설비: 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2023년 8월 10일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상으로는 지상권 관련 내용이 있으나, 실제 지상권은 존재하지 않는 것으로 보입니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024년 5월 14일

확정일자: 2024년 5월 14일

배당신고일자: 2026년 5월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*주의사항: 임차인 손미혜는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

을1 근저당 (한화생명보험): 249,600,000원

을2 근저당 (고주석): 20,000,000원

갑3 가압류 (현대캐피탈): 6,762,123원

갑4 임의경매 (한화생명보험): 194,782,176원 (경매 신청 채권액)

등기부채권 총액: 276,362,123원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 대가야읍 쾌빈리는 주거지역으로서, 주변에 학교, 공공시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

대가야읍 중심 지역과 인접하여 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 내 입지

'고령군민체육관' 인근에 위치하여 지역 주민들의 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 농경지가 일부 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 동시에 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대가야읍 소재지의 병원, 은행, 마트, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 고령고등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 문화체육시설

'고령군민체육관'이 인접해 있어 체육 및 문화 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역(250m 제한지역)

* 상대보호구역(고령고등학교)

* 조례로정한지역 (문화재 외곽경계 500m)

* 공장설립제한지역

* 하천구역(내곡천)

이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 손미혜는 대항력이 없어 명도 대상입니다. 다만, 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 주변 환경

하천구역(내곡천) 인근에 위치하여 침수 위험 등에 대한 사전 점검이 필요할 수 있습니다. (자세한 위치 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 '모던클래시' 아파트의 4층 401호로, 외관상 깔끔하며 내부 시설 역시 비교적 최신 상태일 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

입지적으로는 대가야읍 중심지에 근접하여 생활 편의성이 있으며, 고령군민체육관 등 편의시설 이용이 편리합니다.

다만, 고령군이라는 지역의 특성상 부동산 시장의 성장성이나 환금성은 대도시권에 비해 낮을 수 있습니다. 토지이용계획상의 여러 제한사항도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로 관리비 부담이 적고 유지보수 비용이 절감될 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 명도 대상이 되는 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 관련 권리 문제로부터 자유롭습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과:

* 동일 단지 '모던클래시' 3층 (2024년 6월 25일): 28,500만원 (전용 69.5484㎡)

* 인근 '나무그늘' 연립 2층 (2025년 9월 22일): 20,500만원 (전용 82.16㎡) - 건축 연도 차이 큼

* 인근 '소라그린빌리지백합동' 다세대 4층 (2026년 4월 23일): 11,000만원 (전용 76.6㎡) - 건축 연도 차이 큼

본건의 감정가는 283,000,000원이며, 동일 단지의 가장 최근 거래가(2024년 6월)가 28,500만원으로, 감정가가 최근 시세와 거의 일치하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 신축 건물임을 감안하면 시세는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계: 0원

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건은 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가 100% 수준인 2억 8,300만원 ~ 2억 9,000만원

* 적극적인 접근: 최근 실거래가 및 신축 프리미엄을 반영하여 2억 9,000만원 ~ 3억 1,000만원

본건의 경우, 동일 단지 거래가가 이미 감정가와 유사한 수준이므로, 너무 높은 금액으로 입찰할 경우 수익성이 낮아질 수 있습니다. 따라서 2억 9,000만원 ~ 3억 500만원 범위 내에서, 본인의 투자 목표 및 자금 계획, 현장 답사 결과, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.