나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10183 [1] 경상북도 경주시 안강읍 사방리 1127-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2026.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 소재 "사방초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 부근일대는 국도주변 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 건천포항간 산업도로(20번국도) 사방교차로 인근에 위치하여 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,7) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중 입니다. 일련번호(2) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다. 일련번호(4) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 창고부지로 이용 중입니다. 일련번호(6) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 창고 및 근린생활 시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 일련번호(2) : 본건은 폭 약 8미터 및 12미터의 포장도로 일부입니다. 일련번호(4,6) : 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다. 일련번호(7) : 지적도상 맹지이나 일련번호(1) 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2026-02-19)<도로법>입니다. 일련번호(2) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-02-03)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-23) (저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2026-02-19)<도로법>입니다. 일련번호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2026-02-19)<도로법>입니다. 일련번호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2026-02-19)<도로법>입니다. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2026-02-19)<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, - 벽체 : 샌드위치판넬잇기 등, - 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감 등, - 창호 : 하이샷시창호입니다. 일련번호(5) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, - 외벽 : 칼라강판 마감 등, - 내벽 : 판넬강판노출, MDF판넬위 필림지, 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등, - 바닥 : 콘크리트위 하드너, 폴리싱타일, 일부 자기질 타일 붙임 등, - 차호 : 하이샷시창호입니다.(사무실은 이중창임)

이용상태

일련번호(3) : 창고 일련번호(5) 1층 : 창고, 사무실 등, 2층 : 사무실로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(5) 건물 사무실에는 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3) 건물 지붕은 공부상 칼라시트지붕이나, 실제 샌드위치판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록 1, 7] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 1127-1 소재의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경10183 (1)이며, 채권자는 농OOO입니다.

감정평가액은 814,712,500원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건물은 창고시설로 이용 중입니다.

토지 면적은 2720.00㎡ (약 822.8 평)이며, 건물 면적은 496.86㎡ (약 150.3 평)입니다. 제시외 건물 6.40㎡도 포함되어 매각됩니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 사방리 소재 "사방초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 건천포항간 산업도로(20번 국도) 사방교차로 인근에 위치하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형태

토지는 일련번호에 따라 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 및 부정형 토지로서, 전, 도로, 창고부지, 창고 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

* 도로 현황

본건 토지는 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 폭 약 8미터 및 12미터의 포장도로와도 접합니다. 다만, 일련번호(7) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지(일련번호 1)를 통하여 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부 제한(200)) 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 을구 3번 근저당권(2021년 6월 8일, 농협은행주식회사, 33,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 건물 등기부상 을구 1번 근저당권(2021년 6월 8일, 농협은행주식회사, 33,000,000원) 또한 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

토지 등기부상 을구 1번 구분지상권(2020년 6월 22일, 한국전력공사, 목적: 전기공작물(송전선) 건설 및 소유, 범위: 송전선 통과 공중공간)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서 참고사항에서도 해당 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다고 명시되어 있습니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 대광 / 보증금: 50,000,000원 / 차임: 1,000,000원 / 전입(사업)일자: 2021-06-15 / 배당신고일자: 2026-06-23 / 대항력: 없음

* 임차인: 대광 / 보증금: 50,000,000원 / 차임: 1,000,000원 / 전입(사업)일자: 2021-06-14 / 배당신고일자: 2026-06-23 / 대항력: 없음

* 임차인: 빛고운 / 보증금: 1,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2018-04-30 / 배당신고일자: - / 대항력: 있음. (본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있지 않으나, 명세상 100만원으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 주식회사 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 1,000,000원 / 전입(사업)일자: 2024-05-27 / 배당신고일자: - / 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 1,000,000원 / 전입(사업)일자: 2021-10-27 / 배당신고일자: 2026-06-23 / 대항력: 없음

* 임차인: 종합 / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2024-03-21 / 배당신고일자: 2026-06-23 / 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 빛고운 임차인은 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기타 권리 사항

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 활동

본건은 국도변에 위치하며, 창고 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 점을 감안할 때, 주변 지역의 물류 및 소규모 상업 활동과 연관될 수 있습니다.

* 수요 예측

창고시설로서의 활용 가능성이 높으며, 지역 내 산업 활동이나 물류 이동 경로상 요충지가 될 수 있습니다. 제2종근린생활시설로 이용 가능한 부분도 있어 복합적인 수요를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 사방초등학교가 소재하고 있어 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다. 주변이 농경지 및 임야 등인 점을 감안할 때, 대규모 편의시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경

본건 소재지 주변은 주로 농경지와 단독주택, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 농지 이용 현황이 있는 관계로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 구분지상권: 한국전력공사 소유의 구분지상권이 토지에 설정되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 송전선이 통과하는 공중 공간에 대한 권리이므로, 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 빛고운 임차인은 대항력이 있어, 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 있습니다. (보증금 100만원)

* 제시외 건물: 별첨 지적 및 건물개황도에 따른 제시외 건물(ㄱ)이 존재하며, 일괄매각에 포함됩니다.

* 공부와의 차이: 건물(3)의 경우, 공부상 지붕 재질(칼라시트지붕)과 실제 현황(샌드위치판넬지붕)이 상이하므로, 현황대로 인수하게 됩니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 안강읍의 국도변에 위치한 창고 및 근린생활시설 용도의 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 실용적인 건축물을 갖추고 있어 활용 가치가 높다고 판단됩니다. 하지만, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인 존재 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 대부분 말소되므로 비교적 명확하나, 인수되는 권리 및 행정 절차상의 제약을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 2720.00㎡ (약 822.8 평)의 토지는 다양한 용도 변경이나 추가 건축 가능성을 열어줍니다.

* 전략적 입지: 20번 국도 인근 위치로 물류 및 유통 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 실용적인 건축물: 창고 및 사무실로 활용 가능한 건물이 있어 즉시 사용 또는 리모델링 후 활용이 가능합니다.

* 명확한 권리 관계(대부분 소멸): 말소기준권리 이하의 권리들이 정리되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 814,712,500원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 권리(구분지상권) 및 농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인 존재 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제시된 인수 보증금은 0원이지만, 빛고운 임차인의 100만원 보증금은 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 인수되는 권리 및 각종 제한 사항으로 인해 그보다 낮은 수준에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황 및 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 심층적인 현장 조사 및 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다. (예: 감정가의 70~80% 범위 내에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.