나이스옥션 법원경매 경주 2026타경97 [1] 경상북도 경주시 충효동 2950-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 할수없으며이로인한결과에대하여 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 "경주정보고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 나대지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 고도지구(35m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 본건은 일반건축물대장상 경주시 충효동 2950-10번지 및 2950-5번지 등 2필지가 주거용 건부지로 이용되는 일단지의 토지이나, 제시목록상 경주시 충효동 2950-10번지만 감정평가의뢰되어 , 본 평가에서는 감정목적 등을 고려 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니, 경매 진행 및 경매 참여시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물로서, - 외 벽 : 석재타일 등 마감. - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 등 마감. - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 등 마감. - 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

가) 1∼4층 : 계단실 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경97 (1)

소재지: 경상북도 경주시 충효동 2950-10

용도: 단독주택 (다가구주택으로 이용)

감정가: 913,409,000원

토지면적: 203.80㎡ (약 61.65평)

토지지분: 203.8㎡ (약 61.65평)

건물면적: 611.75㎡ (약 185.08평)

건물지분: 611.75㎡ (약 185.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 "경주정보고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 나대지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(35m 이하), 소로3류(폭 8m 미만, 국지도로), 가축사육제한구역(2023-06-08, 일부 제한)입니다. 고도지구는 건축물 높이 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2013년 6월 28일 접수된 검단새마을금고의 근저당권(을3) 또는 2014년 3월 18일 접수된 근저당권(을4)으로 보이며, 이들 권리 및 이후 설정된 가압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다. 본 경매 사건(을8, 최영열) 또한 말소 대상입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 모든 임차인은 보증금 또는 차임이 있거나 없더라도 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 경매 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 김영륜: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-20, 대항력 없음.

* 김재원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-25, 대항력 없음.

* 문규태: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-15, 확정 2022-05-24, 대항력 없음.

* 박찬숙: 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-03-14, 확정 2024-03-14, 대항력 없음.

* 안영애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-19, 대항력 없음.

* 이창웅: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-11-18, 대항력 없음.

* 전형대: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026-04-28, 대항력 없음.

* 한병요: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026-03-18, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 경주시 충효동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. "경주정보고등학교"가 북동측에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 상권 자체는 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 경주정보고등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 주거지역의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(35m 이하)의 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 분할 관련 사항: 본건 건물은 경주시 충효동 2950-10번지 외 2950-5번지 등 2필지에 걸쳐 있어 일단지로 이용 중이나, 제시목록 상으로는 2950-10번지만 감정평가 및 매각 대상입니다. 감정평가는 이러한 점을 고려하여 진행되었으나, 향후 토지 소유권 및 이용 관련하여 인접 필지와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 고도지구 제한: 건물 높이 제한으로 인해 향후 신축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 충효동에 위치한 다가구주택으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축 연수에 속합니다. 주거지역 내에 자리 잡고 있으며, 경주정보고등학교가 인근에 있어 생활 환경은 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물이 여러 필지에 걸쳐 있고 매각 대상은 일부 필지라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 명도 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 분쟁 소지가 적습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공 건물로, 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 토지 관련 명확성: 감정평가 시 토지 분할 문제를 고려하여 진행되었으므로, 감정가 자체는 물건 가치를 반영하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 913,409,000원입니다. 제공된 주변 다세대/연립주택 실거래가 정보는 개별 세대(유닛)의 거래가로, 전체 건물의 가치를 직접적으로 환산하기에는 한계가 있습니다. 그러나 "백산그랜드명가"의 사례(85㎡ 면적, 15,200만원 거래, 약 179만원/㎡)를 볼 때, 비교적 높은 시세를 형성하는 단지들이 존재함을 알 수 있습니다. 본 건 건물의 총 면적이 611.75㎡임을 감안할 때, 감정가가 물건의 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 매각 대상 토지가 건물이 사용하는 전체 필지 중 일부라는 점과 고도지구 등의 제약 사항을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 96% 수준인 880,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.