나이스옥션 법원경매 경주 2026타경82 [1] 경상북도 경주시 현곡면 하구리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 하구리 하구1리경로당로 북측 인근에 위치한 단독주택 건부지로서 부근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1,3) 2필일단지 사다리형이며 완경사지를 축대로 평지화하였으며 이용상황은 단독주택 건물부지임

인접 도로상태

동측으로 노폭4~6미터정도 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

1)계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, (추가기재)건축법 제2조1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함) 3)계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역,

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임. 지상의 담장,축대,잔디 및 정원수 등은 관행에 따라 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 건물로서(사용승인일 2024.06.19) 외벽은 치장석, 스타코 등 마감, 내벽은 벽지 타일등 마감 창호는 샷시 유리창임

이용상태

2) 단독주택

설비내역

바닥난방, 상하수도 위생설비 등

부합물 및 종물

2층 테라스는 부합물로서 본건물에 포함 평가함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 지상의 담장,축대,잔디 및 정원수 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경82 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 하구리 470-1

용도: 단독주택

감정가: 537,253,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 657.00㎡ (약 198.75평)

건물면적: 185.28㎡ (약 56.05평)

건축 사용승인일: 2024.06.19

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 속합니다. 건축법 제2조1항 제11호나목에 따른 도로 일부 포함 관련 사항이 있습니다.

1.5. 부합물 및 종물

지상의 담장, 축대, 잔디 및 정원수 등은 관행에 따라 토지에 포함 평가되었으며, 2층 테라스는 부합물로서 건물에 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상북도 경주시 현곡면 하구리, 하구1리경로당 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 본 건 동측으로는 노폭 4~6미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

등기부상 채권 총액은 357,000,000원입니다.

토지 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이화기(1988), 박덕자(2000), 김미옥 외 2명(2006), 이월상(2010)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (2010-10-08, 59,000,000원) - 말소

* 지상권설정: 경주농업협동조합 (2010-10-28) - 말소

* 근저당권: 경주농업협동조합 (2024-08-13, 280,000,000원) - 말소

* 가압류: 이상헌 (2024-09-23, 18,000,000원) - 말소

* 강제경매: 이상헌 (2026-04-21, 20,939,177원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

건물 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 이월상 (2024-07-08)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (2024-08-13, 59,000,000원) - 말소 (건물 말소기준권리)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (2024-08-13, 280,000,000원) - 말소

* 가압류: 이상헌 (2024-09-23, 18,000,000원) - 말소

* 강제경매: 이상헌 (2026-04-21, 20,939,177원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인과 관련된 특별한 인수 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 설정 건은 말소 처리되어 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 경주시 현곡면 하구리는 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다. 경주시의 면 단위 행정구역 중 현곡면, 특히 금장리와 하구리는 인구 집중도가 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 아파트 단지(경주센트럴 푸르지오, 경주현곡 푸르지오 등)가 개발되어 있으며, 마을만들기 사업 등을 통해 정주 환경 개선이 추진되고 있습니다. 서경주역이 하구리에 소재하여 시내 접근성이 용이한 편입니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 축산 농가가 존재할 가능성이 있으며, 이는 여름밤에 냄새 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

현곡면에 금장초등학교, 나원초등학교, 현곡초등학교, 화랑중학교, 경주디자인고등학교 등이 소재합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

경주 시내와 인접하여 생활 편의성이 있습니다. 하구1리 정류장이 도보 거리에 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 명확성

등기부상 강제경매 및 주요 근저당권이 '말소'로 표시되어 있으나, 해당 사건번호(2026타경82)로 경매가 진행 중인 점은 이해관계 확인이 필요합니다. 또한, '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 관련 등기사항이 말소된 부분에 대한 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

6.2. 지역 개발 상황

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 인접 지역의 소규모 공장 및 농경지 혼재는 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주택 노후도 및 하자

2024년 6월에 사용 승인된 신축 건물로 노후도 문제는 없으나, 현장 확인 시 건물의 하자 여부를 면밀히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년에 신축된 단독주택으로, 비교적 최신 건축물의 이점을 가지고 있습니다. 경주시 현곡면 하구리는 최근 아파트 단지 개발과 더불어 면 단위 지역 중 인구 유입이 활발한 곳 중 하나로, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 등기부상 권리관계의 '말소' 표시와 진행 중인 경매 사건 간의 불일치, 그리고 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 주변의 상업시설 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2024년 6월에 사용승인된 신축 단독주택으로, 즉시 입주 가능하며 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 성장관리계획구역

지역 개발 계획 구역에 속해 있어 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄로 취득하여 안정적인 부동산 자산을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 537,253,800원입니다. 경주시 현곡면 하구리 지역의 단독주택 시세는 다양한 요인에 따라 변동성이 있으나, 신축임을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성될 수 있습니다.

주변 유사 매물의 시세 분석 결과, 경주 지역 단독주택 경매 시장에서 주거용 자산은 실거주 수요로 인해 50%대의 비교적 안정적인 매각가율을 유지하는 경향이 있습니다. 신축 건물이라는 점과 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 430,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, 그리고 권리관계에 대한 면밀한 법률 검토를 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.