나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10165 [1] 경상북도 경주시 동천동 811-2 한신청실맨션 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 동천동 소재 "경주시청" 남측인근에 위치하는 한신청실맨션으로 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택으로 형성되어있으며 환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 대중교통사정은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 4층으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 " 타일 벽지마감 바닥 : 장판및 타일 창호 : 샤시창임

이용상태

아파트로이용중임

설비내역

위생,급배수설비,승강기,도시가스설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의토지로서 인접지와 등고평탄하며 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선포장도로,동서측으로 약8미터 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m)(국지도로)(접함),소로2류(폭8-10m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한(200))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10165 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO (박 )

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상북도 경주시 동천동 811-2 한신청실맨션 4층 405호

용도: 아파트

총 9층 건물 중 4층에 위치

1.3. 건물 정보

건물 면적: 74.16㎡ (약 22.43평)

이 면적은 분양 면적으로 추정되며, 전용 면적은 별도 확인이 필요합니다.

건축물 사용승인일: 1990년 12월 21일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.4. 토지 정보

토지 면적: 39.22㎡ (약 11.87평)

토지 지분: 39.216㎡

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 감정가

103,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "경주시청" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

남측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측 및 서측으로 약 8미터 포장도로와 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리는 2022년 09월 23일 접수된 박찬 명의의 전세권설정(을7)입니다.

등기부상 채권 총액은 110,000,000원입니다.

이 외 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 확인되며, 대부분 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 박찬이라는 임차인이 존재하며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인은 배당신고일자 2026년 04월 20일에 배당을 신고하였으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 별도로 인수할 금액이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 동천동 지역은 경주시청이 인근에 있어 공공기관 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

이마트(7-Eleven) 등 편의점들이 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의시설

경주시청이 남측 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 편의점(7-Eleven, CU 등)이 있어 기본적인 생활 물품 구매가 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1990년으로, 약 36년 된 노후 건물에 해당합니다. 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 기타 사항

토지 이용계획상 "가축사육제한구역"으로 지정되어 있으나, 해당 아파트의 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다.

기타 특이사항이나 숨겨진 권리관계는 등기부 및 건축물대장 상으로는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 경주시청 인근에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

주요 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금이 없어 낙찰자에게 유리한 조건으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후도가 상당하여 향후 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 말소기준권리 외 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깨끗합니다.

* 경주시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 아파트로서 일반적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 참고

본 건의 예상 입찰가는 감정가 103,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 법원 진행 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주의사항으로는, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

건물의 연식(1990년 사용승인)을 감안한 적정 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.