나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600836 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '유성온천역' 북동측 인근에 위치하는 라온팰리스 제1동 제6층 제604호로서, 주위는오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 주상복합아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건내 6층 604호로서, 사용승인일: 2019.10.25 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접하며, 도로 포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m ~ 25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근탐문 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600836 (1)호로 진행 중인 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 6층 604호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 129,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지면적은 8.57㎡ (약 2.6평)이고, 건물면적(전용면적)은 29.97㎡ (약 9.1평)입니다.

건물은 2019년 10월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, 지하철 1호선 '유성온천역' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 남측으로는 중로가 접해 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 2일

* 확정일자: 2021년 3월 15일

* 배당신고일자: 2025년 8월 19일

* 대항력: 있음

등기부 현황 상, 을구 2번 순위의 주택임차권(이 씨, 135,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

말소기준권리는 을구 1번의 근저당권(신순옥, 270,000,000원)이며, 이보다 선순위인 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

총 등기부채권액은 555,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 유성온천역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달한 지역입니다.

다수의 오피스텔과 도시형생활주택이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

제공된 주변 시세 정보(덕주빌라, 미성로얄빌라A,B동, 플러스빌리지)를 분석한 결과, 다양한 면적과 연식의 다세대 주택이 존재합니다.

미성로얄빌라(64.345㎡)는 2026년 5월 160,000,000원에, 플러스빌리지(68.83㎡)는 2026년 5월 190,000,000원에 거래되었습니다. 이들 거래가를 기준으로 면적당 가격을 환산 시, 약 250만~270만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

다만, 본건 물건(29.97㎡)은 위 비교 물건들보다 전용면적이 상당히 작으므로, 면적당 가격이 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

본건의 감정가는 129,000,000원으로, 면적당 약 430만원/㎡에 해당하여, 비교적 높은 수준으로 책정되었음을 알 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 유성온천역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 유성온천역 및 다수 노선버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 이용 편리.

* 교육: 인근 학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준.

* 건물 편의시설: 건물 내 승강기, 주차장, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 쾌적성: 주변에 온천 지구 및 일부 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 135,000,000원 인수 부담입니다.

* 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(129,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(135,000,000원)이 더 높으므로, 매수인의 실질적인 초기 투자금은 최소 보증금 이상이 될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현장 방문 시 정확한 점유 및 임대차 현황을 재확인해야 합니다. (물론, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.)

* 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택으로서 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용이나 관리비 연체 등의 잠재적 문제를 고려해야 합니다.

* 관광특구, 온천원보호지구 등 특수 지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 재건축 관련 규제 또는 이점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성온천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 이 씨가 보증금 1억 3,500만원을 인수해야 하는 상황은 본건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

매수인은 이 보증금 전액을 인수할 준비가 되어 있어야 하며, 이는 사실상 매수인의 최소 투자 비용이 됩니다.

감정가 1억 2,900만원은 임차인의 보증금보다 낮으므로, 시세차익을 통한 투자를 기대하기보다는 임차인 보증금 인수 비용을 중심으로 투자 접근을 신중하게 해야 합니다.

향후 임대수익이나 시세 상승 가능성을 고려하더라도, 인수 부담금을 충분히 상쇄할 수 있는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 유성온천역 역세권 소형 주거 상품으로서 1인 가구 또는 소규모 투자 수요층 확보 가능.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 관리 상태 양호 기대.

* 대전시의 주요 상업 및 교통 중심지 인근에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 주변 개발 계획 및 관광 특구 지정 등으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 135,000,000원을 최우선으로 고려해야 합니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임차인 이 씨입니다.

물건명세서 및 등기부등본 상, 임차인 이 씨의 주택임차권(을구 2번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인은 낙찰가 외에 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다고 가정할 경우, 매수인의 실제 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금 잔액'이 됩니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가 129,000,000원보다 높은 135,000,000원이므로, 낙찰가와 관계없이 최소 135,000,000원 이상의 실질적인 자금 투입이 필요합니다.

따라서, 최소 135,000,000원 이상 을 입찰가의 기준으로 삼아야 하며, 이는 매수인의 최소 투자금액입니다.

이 물건의 경우, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~80%) 적용보다는, 인수해야 할 임차인 보증금이라는 실질적인 초기 투자 비용을 기준으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인의 배당 여부, 향후 시장 상황, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익)에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.