나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600775 [1] 대전광역시 중구 문화동 795 글로리아아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전글꽃초등학교' 동측 인근에 위치하는 글로리아 아파트(총 2개동 123세대) 101동 2층 201호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 아파트 주변 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 동측 및 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소 재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건 은 양호함.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 철골조지붕 15층 건물중 2층 201호 (사용승인일 : 2024.04.23) 외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 주차 시설, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(글로리아아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측 및 남측으로 소로에 접하며 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주 차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-27), 소로2류(폭 8m~10m)(대사11호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미 만)(문화3)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-01-09)(대전중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남 대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였으니, 참 고 하시기 바람. ② 본건(101동 2층 201호)은 기준시점 현재, 관리사무실 및 재건축조합사무실 등의 탐문조사 결과, 관리비 및 분담금 등이 미납되어 있는 것으로 조사됨.

물건 비고

관리비 및 분담금 등이 미납되어 쟁송 중인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600775 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 795 글로리아아파트 101동 2층 201호 (도로명주소: 대전광역시 중구 계룡로920번안길 60)

용도: 아파트

감정가: 505,000,000원

토지면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

토지지분: 55.401669999999996㎡ (약 16.76평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.983㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OO (임초숙)

주요사항: 재건축 구역

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 철골조지붕 15층 건물 중 2층 201호 (사용승인일: 2024.04.23)

전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

분양면적: 제공된 정보에서 구체적인 분양면적은 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 중구 문화동에 위치하며, 대전글꽃초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 단지 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 여건은 전반적으로 양호한 편입니다.

* 인접도로 상태

아파트 단지는 북측과 남측으로 소로에 접해 있으며, 단지 내 진입 및 주차 시설 이용은 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로(폭 8m~10m 및 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 대전중앙유치원, 충남대학교의과대학과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을4. 근저당 (채권자: 임초숙, 접수일자: 2025.12.11, 채권금액: 300,000,000원)

* 등기부 요약

- 갑1. 소유권보존 (권리자: 고낙원, 접수일자: 2025.01.07)

- 을4. 근저당 (권리자: 임초숙, 접수일자: 2025.12.11, 채권금액: 300,000,000원) - 말소기준권리

- 을5. 근저당 (권리자: 문화1동계룡맨션아파트재건축조합, 접수일자: 2025.12.11, 채권금액: 120,000,000원)

- 갑2. 임의경매 (권리자: 임초숙, 접수일자: 2026.04.21, 채권금액: 207,647,123원)

- 갑3. 소유권이전청구권가등기 (권리자: 송성섭, 접수일자: 2026.05.04)

* 채권 총액

총 채권액은 420,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수해야 하는 대상은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 조사되었습니다. (개요: 없음)

* 주요 권리 분석

본건 말소기준권리인 을4 근저당(2025.12.11)보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을5 근저당, 갑2 임의경매, 갑3 소유권이전청구권가등기 등의 권리 관계는 경매 진행 과정 및 법적 해석에 따라 최종 소멸 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 인근 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

대전글꽃초등학교, 대전중앙유치원, 충남대학교의과대학 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 상업시설

주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 단지 주변의 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의성

우수한 교통 여건, 풍부한 교육 시설, 인접한 근린생활시설 등을 바탕으로 주거 편의성이 높습니다.

* 단지 정보

본건이 속한 글로리아 아파트는 총 2개동, 123세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 및 분담금 미납 쟁송

본건과 관련하여 관리비 및 분담금 등이 미납되어 현재 쟁송 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 쟁송 결과에 따라 상당한 금액의 미납 관리비 및 분담금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재건축 구역 관련 불확실성

재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승이 기대되나, 재건축 사업의 진행 속도, 추가 분담금 발생 여부 및 규모 등 사업 추진 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

* 소유권이전청구권가등기

갑3. 소유권이전청구권가등기(송성섭)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 혹시 모를 권리 인수 가능성에 대비하여 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동의 양호한 입지 조건과 재건축 구역이라는 미래 가치를 보유하고 있습니다. 또한, 초등학교 등 교육 시설이 인접하고 교통이 편리하여 실거주 요건도 갖추고 있습니다. 그러나 현재 관리비 및 분담금 관련 쟁송이 진행 중이라는 점이 가장 큰 부담이며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 재건축 사업 관련 불확실성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 상당한 위험 요소를 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구의 장기적 도시 개발 및 재건축 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 인한 우수한 교육 및 생활 인프라

* 양호한 교통 여건으로 인한 통근 및 이동의 편리성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 505,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 관리비 및 분담금 미납으로 인한 쟁송이 진행 중이라는 점은 상당한 위험 요인으로 작용합니다. 이 쟁송의 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 현재로서는 감정가에서 상당한 수준의 할인이 적용된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 쟁송 결과 및 재건축 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.