나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50405 [1] 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 420-4 태안신동아아파트 104동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 '삭선1리다목적회관' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상15층 건물 내 제10층 제1003호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문조사 등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 '아파트'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2018-03-09), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-01-15)(접합) 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2026타경50405 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 420-4, 태안신동아아파트 104동 10층 1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 124,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOO

* 토지면적: 90.83㎡ (약 27.5평) / 토지 지분: 90.826㎡ (약 27.5평)

* 건물면적: 129.23㎡ (약 39.1평) / 건물 지분: 129.23㎡ (약 39.1평)

* 건축물대장상 해당 동(104동)의 총 면적은 8515.96㎡ 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 삭선리에 소재하며, 주변 지역은 농경지, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 위치: '삭선1리다목적회관' 북동측 근거리에 위치합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(다수) 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본건은 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 근저당권(2018-05-17, 서산수산업협동조합, 86,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2018-05-17 근저당권 (서산수산업협동조합)

* 등기부채권 총액: 159,165,240원 (근저당권 86,000,000원 + 가압류 73,165,240원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 지상권 개요 없음).

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 강세별

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강세별은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 거주 여부 및 계약 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

본 물건은 태안신동아아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 주거 단지와 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 아파트 단지 현황:

* 아파트명: 태안신동아

* 준공연도: 1996년 6월

* 동수: 4동

* 세대수: 300세대

* 주차대수: 총 335대 (지상 3대, 지하 10대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주변 시세 (최근 실거래가 분석):

* 2026년 5월, 59.98㎡ (약 18.1평), 8층 거래가: 7,000만원 (평당 약 387만원)

* 2026년 6월, 84.97㎡ (약 25.7평), 4층 거래가: 9,000만원 (평당 약 350만원)

* 2026년 7월, 59.98㎡ (약 18.1평), 3층 거래가: 6,300만원 (평당 약 348만원)

* 본건은 전용면적 129.23㎡ (약 39.1평)으로, 제공된 실거래가 면적(59.98㎡, 84.97㎡)보다 큽니다. 가장 유사한 면적인 84.97㎡의 평당가(약 350만원)를 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 1억 3,685만원으로 추정됩니다.

4. 생활정보

* 편의시설 및 교통: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 기본 편의시설이 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 기타 생활 편의: 주변 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 생활권 내에서의 기본적인 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제약: 계획관리지역 내 소로1류 접합, 다수의 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 인해 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로 약 30년 경과되었습니다. 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 실거래가 비교: 제공된 최근 실거래가 정보의 면적이 본건보다 작아, 시세 산정 시 면적 비교에 주의가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 수차례 방문하였으나 폐문부재 등으로 인해 내부 상태 및 정확한 이용 현황 파악에 한계가 있었습니다.

6. 종합 의견

본 태안신동아아파트는 지역 내에서 비교적 규모 있는 단지로, 권리 분석상 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 토지이용계획 상 일부 제약 사항이 존재합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 투자 관점에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 그러나 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 권리 낙찰 가능성: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이므로, 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 지역 수요: 태안읍 삭선리 지역의 아파트로서, 지역 주민들의 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익 잠재력: 최근 실거래가 분석 결과, 추정 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 124,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 136,850,000원 수준입니다.

따라서, 경쟁률 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.