나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600818 [1] 대전광역시 동구 신흥동 212 신흥마을아파트 상가동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 신흥동 소재 "충남중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물내 제2층 제205호로서, 외 벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등 내 벽: 인테리어 마감 등 창 호: 샷시 창호 등

이용상태

근린생활시설(미용실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수, 배수 등 시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m)(2025-05-09)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600818 (1)

소재지: 대전광역시 동구 신흥동 212 신흥마을아파트 상가동 2층205호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 구조/이용상태

본건은 대전광역시 동구 신흥동 소재 "충남중학교" 남측 인근에 위치함.

건물 구조는 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물 내 제2층 제205호임.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

현재 근린생활시설(미용실)로 이용 중이며, 위생 및 급수, 배수 등 기본적인 설비는 갖추어져 있음.

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

토지지분: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

건물지분: 31.39㎡ (약 9.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 130,000,000원

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 광로2류(폭 50m~70m)(2025-05-09)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

* 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

* 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 신흥동 소재 "충남중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

본건은 단지내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 현재 등록된 권리 현황

등기부상 아래와 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 갑2: 소유권이전 (최극문, 2006-07-07)

* 갑3: 소유권이전 (홍석례, 2011-04-18)

* 갑4: 소유권이전 (이민숙, 2019-12-23, 매매)

* 을5: 근저당권 (한밭신용협동조합, 30,000,000원, 2021-03-04 접수)

* 갑5: 강제경매 (장종열, 71,661,369원, 2026-04-21 접수)

* 갑6: 가압류 (신한카드, 5,547,898원, 2026-07-08 접수)

* 갑7: 가압류 (대전신용보증재단, 48,732,562원, 2026-07-10 접수)

등기부채권 총액(기재된 총액): 84,280,460원

3.2. 임차인 현황

등기부상 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

(주의: 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다. 본 물건에는 해당 사항이 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 점유 현황은 현장 조사 등을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

현재 경매는 채권자 장종열의 강제경매(갑5, 2026-04-21 접수)에 의해 진행됩니다.

등기부상 을5 근저당권(한밭신용협동조합, 2021-03-04 접수)은 말소기준권리로 기재되어 있으나, '말소' 처리되어 있습니다.

이에 따라, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리(등기 접수일자 기준)보다 후순위인 권리(갑6, 갑7 가압류 등)는 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부상 '말소' 처리된 권리의 실제 소멸 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 현재 근린생활시설(미용실)로 이용 중입니다.

신흥마을아파트 상가동에 위치하여 아파트 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 업종에 적합합니다.

4.2. 주변 상권 특징

대단위 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설이 혼재하여 경쟁 환경 또한 형성되어 있습니다.

주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용을 위해 차량 또는 대중교통 이용이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

남측 인근에 "충남중학교"가 위치하며, 주변으로 다른 학교 시설들의 접근성도 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소를 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로, 대로 등 다양한 도시계획시설의 적용을 받습니다.

* 주거환경개선지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 추가적인 개발 및 이용 제한사항이 존재할 수 있습니다. (관련 법규 상세 확인 필수)

* 건축물 용도가 근린상가이나, 주거 밀집 지역 내 상가로 업종 전환 시 고객층 분석이 중요합니다.

6.2. 명도 관련

현재 등기부상 임차인이 없으며, 인수 보증금이 0원이므로 명도 저항의 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 법원 기록상 확인되지 않은 실제 점유자가 있을 경우에 대한 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

대전 동구 신흥동에 위치한 근린상가로, 대단위 아파트 단지 내에 자리하여 배후 수요가 확보된 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 시설도 인근에 위치하여 주거 지역 내 상가로서의 입지는 적절합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 후 인도받기 용이할 것으로 보입니다.

다만, 주거환경개선지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 가능성 및 이용 제한에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 미용실로 이용 중이나, 향후 업종 변경 시 주변 상권 및 배후 수요에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 아파트 단지 내 상가.

* 인수할 권리 및 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 지역 개발 가능성 (주거환경개선지구)에 따른 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 낮은 토지 및 건물 면적은 비교적 저렴한 초기 투자 비용 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

토지면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

채권자 청구액 (강제경매): 71,661,369원

말소기준권리 채권액: 30,000,000원 (을5, 등기접수일 2021-03-04, 단 '말소' 처리됨)

임차인 인수 보증금: 0원

인수 보증금을 제외한 감정가 130,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 상가라는 특성을 고려할 때, 현재 시세, 향후 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 상권의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 본 자료만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 일반적인 권리분석상 명도 부담이 적다는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 고려해볼 수 있습니다. (예: 104,000,000원 ~ 130,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.