나이스옥션 법원경매 대전 2026타경257 [1] 대전광역시 서구 둔산동 970 향촌아파트 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "향촌아파트" 제102동 제2층 제203호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 근린공원, 상업·업무시설 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 갈마역·정부청사역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 1995.03.25) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 광대로 및 중로 등에 접하며, 단지내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경257 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 970 향촌아파트 102동 2층 203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 개요

감정가: 284,000,000원

토지면적: 31.32㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.315㎡ (약 9.47평)

건물면적: 62.10㎡ (약 18.78평)

건물지분: 62.1㎡ (약 18.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건축년도: 1995년 03월 25일

층수: 15층 중 2층

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 샷시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 근린공원, 상업·업무시설 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 갈마역, 정부청사역 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 공동주택용지로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 둔산여자고등학교, 둔산중학교 관련 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변에 둔산초등학교, 둔산중학교, 둔산여자고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 상업·업무시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 29일 접수된 국민은행 근저당권(을10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 04월 07일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 총액

0원 (임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

3.5. 등기부 현황 요약

총 채무액은 312,354,181원입니다. 등기부상 주요 권리로는 국민은행 근저당권, 키움증권 가압류, 전미숙의 강제경매 등이 존재하며, 이는 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대전광역시 서구 둔산동은 대전의 주요 상업, 업무, 행정 중심지로 발달한 지역입니다. 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설, 교육 시설 등이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 상권

단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업·업무 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 대형 마트(이마트), 백화점(갤러리아백화점) 등도 인접해 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지는 총 1,650세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이의 아파트입니다. 주차는 총 1,480대가 가능합니다 (지하 자동 주차 530대, 옥외 자동 주차 950대). 아파트 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 북서측 인근에 둔산초등학교가 위치하며, 둔산중학교, 둔산여자고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의 시설

이마트, 갤러리아백화점 등 쇼핑 시설과 병원, 관공서 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

둔산여자고등학교, 둔산중학교 관련 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 리모델링 시 관련 법규를 검토해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구의 핵심 지역인 둔산동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 양호하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계는 명확하며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 대전의 핵심 지역인 둔산동의 우수한 입지

* 초등학교, 중학교, 고등학교 등 우수한 교육 환경

* 이마트, 백화점 등 풍부한 생활 편의시설 인접

* 갈마역, 정부청사역 인근으로 대중교통 이용 용이

* 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

현재 파악된 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 62㎡대의 아파트가 최근 2.9억원에서 3.9억원 선에 실거래되었습니다. 감정가 2.84억원 대비 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.