나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600831 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 3층씨304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 도룡동 소재 '대전MBC' 서측 인근에 위치하는 도룡하우스디 제3층 제씨304호로서, 주위는 오피스텔, 업무용빌딩, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 제3층 제씨304호로서, 외벽 : 외장석재 및 복합패널 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 지세 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■1 도룡동 4-9번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임. ■2 도룡동 4-10번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임. ■3 도룡동 4-11번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임. ■4 도룡동 4-12번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임. ■5 도룡동 4-13번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임. ■6 도룡동 4-14번지 : 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 업무시설(오피스텔)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600831 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 3층씨304호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 제3층

건물 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

건축물 준공일: 2019년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 200,000,000원

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.0403㎡ (약 3.64평)

건물면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

건물지분: 39.2493㎡ (약 11.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 도룡동에 위치하며 '대전MBC' 서측 인근입니다.

주변 지역은 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 도로

남측, 동측 및 북측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 국가산업단지, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 다양한 개발 가능성이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을구 3번 순위의 근저당권 (양희수, 2022-09-07 접수, 30,000,000원) 입니다.

3.2. 인수 권리

본 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 4번 주택임차권등기 (임차인: 양갑준, 보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.02.26., 확정일자 2021.02.26.)는 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 양갑준

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 있음

주택임차권등기: 을구 4번, 권리금액 200,000,000원, 말소: 인수 (전입일자 2021-02-26, 확정일자 2021-02-26)

3.4. 기타 권리 관계

등기부상 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 948,012,566원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 도룡동 일대는 대덕연구개발특구 및 엑스포과학공원과 인접한 지역으로, 다수의 연구기관, 업무시설, 상업시설 등이 밀집되어 있습니다.

해당 지역은 대전의 핵심적인 연구 및 상업 지구로서 높은 가치를 지니고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

연구 단지 및 업무 시설 밀집 지역의 특성상, 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

지속적인 지역 개발과 연구 단지의 확장 가능성은 장기적인 시세 상승 잠재력을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다양한 업무용 빌딩과 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 지역으로 주거 환경 또한 비교적 양호합니다.

5.2. 접근성

주요 도로망 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인인 양갑준 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 200,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 의무가 발생합니다.

이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 경매 배당 결과와 임차인 보증금 지급 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

특히, 임차인의 보증금액이 감정가와 동일한 점은 배당 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요인

경매 물건의 특성상 명도 과정에서 협의가 원활하지 않거나 저항이 발생할 수 있습니다.

건물의 내부 현황은 건축물대장상의 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전 유성구 도룡동의 우수한 입지에 자리한 신축 오피스텔로, 지역 개발 잠재력이 높고 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당 확인이 요구됩니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대덕연구개발특구 및 엑스포과학공원 인근의 뛰어난 입지로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 경쟁력이 높음.

* 향후 지역 개발 및 연구 단지 확장과 연계된 시세 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 39.25㎡)의 오피스텔 실거래가는 160,000,000원에서 178,000,000원 수준을 보이고 있습니다.

그러나 본 건에는 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

따라서 예상 입찰가를 산정함에 있어 임차인에게 배당되는 금액을 가장 중요하게 고려해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 충족된다는 가정 하에, 본 건의 시장 가치와 감정가, 그리고 향후 잠재력을 고려하여 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 해당 임차인의 배당 순위, 예상 배당 금액, 그리고 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.