나이스옥션 법원경매 대전 2026타경235 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 770 금강엑슬루타워 106동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 "대전새여울초등학교" 서측 인근에 위치하는 "금강엑슬루타워" 제106동 제12층 제1204호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 50층 건내 제12층 제1204호로서, (사용승인일 : 2012.01.12) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 대로, 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(풍한방적제1종지구단위계획), 지구단위계획구역(2016-05-20)((구)풍한방직 이전적지 도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-04-17)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여울누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여울누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나, 적정대지지분 포함 평가 및 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경235 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 770 금강엑슬루타워 106동 12층1204호

용도: 아파트

건물면적: 117.39㎡ (약 35.5평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

토지면적: 본건은 집합건물로서 토지 지분은 감정가에 포함 평가되었으며, 별도 면적은 기재되어 있지 않습니다. (대지권 미등기 상태)

감정가: 418,000,000원

매각기일: 정보 없음 (확인 필요)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동에 위치한 금강엑슬루타워 아파트 106동 12층 1204호입니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 위치 및 주위환경

대전새여울초등학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

단지 주변으로 대로, 중로, 소로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(도시개발사업)에 해당합니다.

다양한 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교, 유치원, 교육지원청) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 소유권의 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 2015년 9월 3일 접수된 국민은행 근저당권 (272,400,000원) 입니다.

- 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권 (국민은행, 박미애) 및 갑구의 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황

- 임차인: 백

- 전입일자: 2015년 10월 13일

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 금강엑슬루타워 단지는 2,312세대로 이루어진 대규모 아파트 단지입니다.

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대전새여울초등학교 등 교육 시설이 인접하여 단지 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

- 아파트명: 금강엑슬루타워

- 주소: 대전광역시 대덕구 석봉동 770

- 사용승인일: 2012년 1월 12일 (준신축)

- 총 동수: 12개 동

- 총 세대수: 2,312 세대

- 최고층: 50층 (본건 12층)

- 주차대수: 총 1,618대 (세대당 약 0.7대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주변 편의시설

- 교육시설: 대전새여울초등학교, 여울누리유치원, 대전동부교육지원청 등

- 공원: 금강하늘채어린이집, 금강로하스 금강공원 등

- 특이사항: 주변 지역을 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 감정평가 시 적정 대지지분이 포함되어 평가되었으며 매각에 포함되어 진행됩니다. 향후 등기 절차 진행 및 관련 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 도시개발구역

사업 추진 완료 이후에도 관련 법규 및 계획에 따른 추가적인 규제나 변동 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 대덕구 소재 금강엑슬루타워 아파트로, 비교적 신축에 속하며 대규모 단지 내 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

최근 동일 면적의 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

등기부상 인수되는 권리 및 임차인의 부담이 없어 명확한 권리분석이 가능한 물건입니다.

다만, 대지권 미등기 상태는 잠재적 리스크로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 전문가와 상담하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 면적 아파트의 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다. (예: 2026년 7월 435,000,000원 실거래)

* 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 초등학교, 공원 등 교육 및 생활 편의시설이 인접한 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 418,000,000원이며, 최근 동일 면적 아파트 실거래가가 435,000,000원으로 확인됩니다.

또한, 낙찰자에게 인수되는 특별한 권리나 임차인의 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 본건의 최적 입찰가는 425,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가(418,000,000원)를 하한선으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 425,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.