나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15276 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 각급학교, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 공동주택(아파트) 중 제1층 제101호 건으로서, 외 벽 : 석재붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 양호함.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비 및 지하주차장, 엘리베이터 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 가장형의 토지로서, 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

목리 1271 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으므로 경매진행시 참고바람. 기타사항으로 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2026타경15276 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 1층101호

용도: 아파트

건물명: 학재마을 도나우에듀파크 2차

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 288,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 각급 학교, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 단지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기사항전부증명서상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-08-25 접수) - 말소기준권리

* 주택임차권: 황성민 (198,000,000원, 2022-09-07 전입/확정) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (218,054,146원, 2026-04-23 접수)

총 등기부채권액은 318,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부등본상 주택임차인으로 황성민 씨가 등재되어 있습니다.

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-07

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

황성민 씨는 전입일자 및 확정일자를 확보하였으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 황성민 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주위는 아파트 단지대 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지 및 건물 정보

해당 아파트는 학재마을 도나우에듀파크 2차로, 2022년 8월에 사용승인된 신축 아파트입니다. 총 13개 동, 329세대로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건은 205동 1층 101호입니다.

* 연면적 (전체): 57,029.1028㎡

* 대지면적 (전체): 31,263.8㎡

* 건축면적 (205동): 596.303㎡

4.3. 생활 편의시설

단지 내에는 기본적인 전기, 위생 설비와 함께 지하 주차장 및 엘리베이터가 갖추어져 있습니다. 총 587대의 주차 공간(지하 553대, 지상 34대)이 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 사항

임차인 황성민 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 잠재적인 저항이나 협의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지와 인접하여 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 교육 시설 중심으로 조성되어 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로서 외관 및 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지에 포함되어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없는 점 또한 장점입니다. 다만, 임차인이 대항력이 없지만 전입 및 확정일자를 가지고 있어 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 개발 호재: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 편리한 주거 환경: 단지 내 및 주변으로 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원이며, 주변 시세 및 최근 실거래 자료를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰률 및 희망 수익률을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세를 재확인하고 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.