나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50460 [1] 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 '수곡중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 콘크리트 스래브지붕 지하1층 ~ 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1995.05.02) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루 및 일부 타일마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 '보육시설'이나, 현재 운영하지 않는 것으로 탐문조사됨.

설비내역

난방설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖추었으나, 현재 운영중단으로 이용가능여부는 불분명함.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율60%이하, 용적률220%이하, 높이 15층이하, 벽면한계선 중로변10M), 지구단위계획구역(산남2택지개발지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수곡중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수곡중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50460 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층

* 용도: 보육시설 (공부상)

* 감정가: 690,780,700원

* 토지면적: 374.00㎡ (약 113.14평)

* 건물면적: 203.63㎡ (약 61.60평)

* 건물 제시외면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 '수곡중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

남서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율60%이하, 용적률220%이하, 높이 15층이하), 지구단위계획구역(산남2택지개발지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수곡중학교, 한솔초등학교), 절대보호구역(수곡중학교)에 해당합니다.

* 주변 시설

인근에 수곡중학교, 한솔초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2012.02.24 접수, 금589,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액

총 731,374,849원 입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 본 건 용도 및 현황

공부상 용도는 '보육시설'이나, 현재는 운영되지 않는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 재활용 방안 모색 시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

본건 북동측 인근에 수곡중학교, 한솔초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 연계성

버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 시내외 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층~지상 2층 규모이나, 난방, 위생, 급배수 등 기본적인 설비는 갖추었으나 현재 운영 중단 상태로 이용 가능 여부가 불분명합니다. 실제 사용 전 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 특수성을 가질 수 있습니다.

* 용도 관련 이슈

현재 '보육시설'로 공부상 등록되어 있으나 실제 운영되지 않는 점은 향후 활용에 있어 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물

건물 면적 외 별도로 제시외 건물이 17.19㎡ (약 5.20평) 포함되어 매각됩니다. 이는 철거 또는 별도의 관리 계획이 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한

주변에 학교가 많아 교육환경 보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재의 보육시설 용도 집합건물로, 아파트 단지 인근에 위치하여 주거지로서의 입지 조건은 양호합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현재 건물 운영 중단 상태이며 설비 이용 가능 여부가 불확실한 점, 제시외 건물이 포함되어 있는 점, 유동화 물건이라는 특이사항은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 학교 밀집 지역임을 감안할 때, 향후 용도 변경 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지

아파트 단지 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 가능성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 인프라

주변에 학교가 많아 교육 관련 시설로 재활용 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 690,780,700원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 현재 운영 중단 상태이며 건물 노후도 및 활용 방안에 대한 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성을 감안해야 합니다. 따라서, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적인 경매 절차에서는 감정가의 70~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본 물건의 개별적인 가치 판단 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.