나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50453 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층227호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교" 남서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위로 대단위아파트단지 및 각종근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하2층, 지상12층 건 내 제 2층 제 227호 건으로서, (사용승인일: 1998.12.12) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

본건 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.다

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

선순위 전입임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50453 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층227호

신주소: 충청북도 청주시 청원구 주성로96번길 12 (율량동)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 54,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.4816㎡ (약 4.08평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평) (전용면적)

건물지분: 30.33㎡ (약 9.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자 및 경매 신청 채권자)

건축년도: 1998년 12월 12일 사용승인

1.1. 면적 및 평수 환산

토지 면적: 13.48㎡는 약 4.08평입니다.

건물 면적: 30.33㎡는 약 9.17평입니다. 이는 아파트의 전용면적에 해당합니다.

1.2. 건물 개요

본건은 철근콘크리트 벽식구조의 아파트로, 총 12층 중 2층에 위치하고 있습니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 소재하며, '사천초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 대단위 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

북서측, 북동측, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(무궁화유치원, 청주교육지원청 체육건강과 인근)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존 등기는 1998년 12월 15일 주식회사한울건설 앞으로 되어 있으며, 2017년 6월 16일 김남형에게 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 6월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당 (채권금액 61,200,000원)입니다.

이후 신한은행의 가압류 (2020년 9월 21일, 84,501,049원) 등이 존재하나, 이들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

현재 진행되는 본건 경매는 농업협동조합자산관리회사에 의해 신청되었습니다 (2026년 4월 23일 접수, 채권금액 61,200,000원).

등기부채권 총액은 약 145,701,049원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 여태옥

전입일자: 2015년 9월 18일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

본건에는 대항력 있는 임차인 여태옥이 존재합니다. 전입일자가 말소기준권리인 근저당 설정일 (2017년 6월 16일)보다 앞서므로, 원칙적으로는 대항력이 있습니다.

그러나 해당 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

이러한 특이사항은 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

3.3. 권리분석 종합

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

본건이 위치한 율량동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

특히, '사천초등학교'가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

과거 율량2지구는 신흥 상권으로 각광받았으나, 최근에는 상권의 변화가 관찰되고 있으며, 공실률 증가 등의 현상이 나타나기도 했습니다.

4.2. 주변 시설 및 유해시설

* 교육 시설 : 본건 인근에는 '사천초등학교' 외에도 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. '무궁화유치원'이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설 : 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설에 대한 접근성은 일반적인 아파트 단지 수준으로 판단됩니다. 삼성전자서비스 율량센터 등이 인근에 위치합니다.

* 유해시설 : 검색 결과, 청주시 자체적으로 쓰레기 소각장이나 재활용 선별센터 등이 운영되고 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설은 제한됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있으며, 자가용 이용 시 북서측, 북동측, 남동측으로 연결된 도로를 통해 시내외 접근이 가능합니다.

5.2. 주거 편의 시설

아파트 단지 내 편의시설 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 의료, 금융 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

다수의 학원 및 교육 시설이 인근에 밀집해 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 : 임차인 여태옥은 전입일자가 선순위이나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 권리상 인수 부담은 없으나, 실제 거주 여부 및 보증금 관련 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 : 1998년 준공된 아파트로, 20년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 청주시의 광역소각시설 등 일부 노후 시설에 대한 정비 노력이 진행 중이나, 이는 본건과 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 한울아파트 301동 2층 227호로, 12평형의 소형 아파트입니다.

주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재된 점은 특이사항입니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사와 이해가 필요합니다.

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 소형 투자 : 12평형으로 1인 가구나 소형 주택을 찾는 수요자에게 적합하며, 저렴한 감정가로 투자 접근이 가능합니다.

* 안정적인 입지 : 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 꾸준히 유지될 수 있는 입지입니다.

* 임차인 특이사항 : 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 잠재적 리스크로 작용할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 54,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 실제 보증금 및 거주 여부 등)를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

향후 시세 변동, 본건의 특이사항 해결 여부, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례나 주변 시세를 참고하여 낙찰가율을 고려한 입찰가 책정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.