나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50785 [1] 경기도 광주시 양벌동 680-7 오페라하우스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '매양중학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물중 4층 402호로서(사용승인일:2011.6.24.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 3필 일단의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 5~6미터 가량의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 양벌동 680-7 :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 2. 양벌동 681-3 :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 3. 양벌동 682-4 :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 -

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 성남지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 성남지원 2026타경50785 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 680-7 오페라하우스 101동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 122.12㎡ (약 36.94평)

토지지분: 122.125㎡ (약 36.94평)

건물면적: 63.42㎡ (약 19.19평)

건물지분: 63.42㎡ (약 19.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2011년 6월 24일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '매양중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

주위는 다세대주택, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: Appraisal Summary].

차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다 [cite: Appraisal Summary].

본건 북측 및 서측으로는 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접해 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26~26.8.25) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2026타경50785)입니다 [cite: Building Register Summary].

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을12 순위 주택임차권: 최상민 (채권금액 180,000,000원) [cite: Building Register Summary, Property Statement Notes].

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 6월 30일

* 대항력: 있음

* 임차 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다 [cite: Property Statement Notes].

기타 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 총 보증금: 180,000,000원 (최상민) + 미상 보증금 (송 )

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 특히 최상민 임차인의 보증금 1억 8천만원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 인수 금액이 상당함을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 밀집 지역에 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 상권 형태를 보입니다 [cite: Appraisal Summary].

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일, 양벌동 933-1번지 라움빌리지(303동), 2020년 건축, 전용면적 72.93㎡, 1층, 매매가 300,000,000원 [cite: Recent Sales JSON].

* 2026년 5월 6일, 양벌동 543번지 중앙리버타운101동, 2010년 건축, 전용면적 64.68㎡, 3층, 매매가 155,000,000원 [cite: Recent Sales JSON].

* 2026년 5월 7일, 양벌동 546번지 대우네오빌104동, 2013년 건축, 전용면적 53.55㎡, 2층, 매매가 152,000,000원 [cite: Recent Sales JSON].

시세 분석:

본건의 건물면적(63.42㎡, 약 19.19평)은 중앙리버타운(64.68㎡, 155,000,000원)과 유사한 면적입니다. 라움빌리지는 건축연도가 훨씬 신축(2020년)이고 면적도 더 넓어 가격이 높은 것으로 보입니다. 대우네오빌은 면적이 더 작습니다.

이를 종합해볼 때, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 현재 시점에서 대략 155,000,000원 내외로 거래되고 있는 것으로 추정됩니다.

주변에 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있으나, 이것이 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 정도는 아니며, 일반적인 상업/공업 시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다 [cite: Appraisal Summary].

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: Appraisal Summary]. 매양중학교가 인근에 위치해 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 주거 지역이지만, 공장 및 창고 등도 혼재되어 있어 주변 환경이 복합적입니다 [cite: Appraisal Summary].

* 건물: 2011년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배 및 타일 마감, 샷시 창호로 시공되었습니다 [cite: Appraisal Summary].

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담:

* 대항력 있는 임차인 최상민의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가로 부담해야 하는 금액입니다 [cite: Property Statement Notes].

* 대항력 있는 임차인 송 의 경우, 보증금이 0원으로 되어 있으나 실제 보증금 존재 가능성이 있으며, 존재 시 매수인에게 인수될 수 있습니다. 금액 미상 임차인에 대한 인수 부담이 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 어려움이 예상됩니다 [cite: Appraisal Summary].

* 복합적인 주변 환경: 주거 시설 외에 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이나 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

* 권리관계의 복잡성: 채권자가 주택도시보증공사인 점과 대항력 있는 임차인이 존재하는 점으로 미루어 볼 때, 임대차 관련 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천만원입니다.

권리분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(최상민)의 보증금 1억 8천만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 또한, 보증금/차임이 미상인 다른 임차인(송 )의 대항력 또한 인수 부담으로 작용할 수 있어, 총 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

건물 자체는 2011년에 준공되어 연식이 아주 오래되지는 않았으나, 주변에 공장, 창고 등과 혼재되어 있어 주거 환경이 다소 복합적이며, 토지 이용에 대한 다양한 법적 제한이 존재합니다.

따라서 임차인 인수 금액과 향후 주택 시장의 변동성을 신중하게 고려한 투자 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 총 인수 금액 고려: 본건의 낙찰가에 인수되는 임차 보증금 1억 8천만원을 더하면 총 취득 금액이 결정됩니다. 실질적인 투자 가치는 이 총 금액이 시세와 비교하여 합리적인지 여부에 달려있습니다.

* 경쟁력 있는 실질 인수가격: 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 만약 낙찰가가 매우 낮게 형성된다면, 총 인수 금액이 시세보다 낮아져 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 광주시 양벌동은 지속적인 주거단지 개발이 이루어지고 있어 지역 자체의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 본 물건의 개별 입지 및 주변 환경에 따른 영향은 제한적일 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 최상민 임차인의 보증금이 180,000,000원입니다 [cite: Property Statement Notes].

따라서, 본건의 총 예상 취득 금액은 (입찰가 + 180,000,000원)이 됩니다.

가장 유사한 면적(64.68㎡)의 최근 매매가는 155,000,000원으로, 이를 현재 시세로 가정할 경우, 본건의 총 예상 취득 금액은 155,000,000원 (시세)을 초과하게 됩니다.

(총 예상 취득 금액: 180,000,000원 (인수 보증금) + 입찰가)

본건의 경우, 보증금 미상인 송 임차인이 존재하므로, 실제 인수되는 총 금액은 180,000,000원보다 더 높아질 수 있습니다.

현 시세와 인수되는 보증금을 고려했을 때, 본건은 현재 감정가 수준에서 입찰 시 시세 대비 높은 금액으로 취득하게 될 가능성이 높습니다.

인수 보증금(180,000,000원) 자체만으로도 시세(약 155,000,000원)를 초과하므로, 입찰가를 산정하기 어려운 상황입니다.

송 임차인에 대한 권리분석 및 실제 인수 보증금 확인이 선행되지 않는 한, 정확한 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

결론적으로, 본 물건은 낙찰 가능성이 낮거나, 시세 대비 매우 낮은 금액(현실적으로 180,000,000원 이하에서 입찰해야만 시세 이하 취득 가능)으로 입찰해야 하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.