나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50765 [1] 경기도 성남시 분당구 백현동 608 더샵판교퍼스트파크 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 백현동에 소재하는 "성남외국어고등학교" 북서측 인근에 위치 하며 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건 내 제10층 제1004호로서, 외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등, 내벽: -, 창호: 새시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-01-08)(판교백현로변 지구단위계획구역), 중 로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역), 대기환경규제지역, 도 시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상 자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~202 6.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50765 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 판교백현로 38 (백현동, THE SHARP 판교 퍼스트파크) 104동 10층 1004호

용도: 아파트

감정가: 2,280,000,000원

토지면적: 54.44㎡ (약 16.47평)

토지지분: 54.4411㎡ (약 16.47평)

건물면적: 129.83㎡ (약 39.27평) - 분양면적 기준

건물지분: 129.8347㎡ (약 39.27평) - 분양면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 유동화물건

주의사항: 기재사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 성남시 분당구 백현동에 위치하며, "성남외국어고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:original].

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:original]. 수인분당선 수내역이 도보 약 16분 거리에 위치하고 있으며, 판교역까지는 차량으로 약 10분 소요됩니다.

2.3. 주변 환경 및 시설

단지 주변으로 태봉산과 남서울CC 골프장이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 판교 제2테크노밸리가 인근에 있어 직주근접의 이점도 있습니다. 현대백화점 판교점, 하나로마트 성남점 등 대형 유통시설은 차량으로 10분 거리에 위치합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1 근저당권(중소기업은행, 2023-06-23) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 소유권보존 (2021-07-06, 주식회사성남알앤디피에프브이)

* 갑2: 소유권이전 (2021-10-15, 나성애 외 1명, 매매)

* 을1: 근저당권 (2023-06-23, 중소기업은행, 1,920,000,000원) - 말소기준

* 갑4: 2번배동찬지분가압류 (2026-02-13, 신보2024제23차유동화전문, 900,000,000원) - 말소예정

* 갑5: 2번배동찬지분가압류 (2026-02-25, 한국무역보험공사, 1,922,000,000원) - 말소예정

* 갑6: 2번배동찬지분가압류 (2026-02-26, 신보2024제6차유동화전문, 1,440,000,000원) - 말소예정

* 갑7: 임의경매 (2026-04-17, 중소기업은행, 1,920,000,000원) - 말소예정

* 갑8: 2번배동찬지분압류 (2026-09-21, 서울세관장) - 말소예정

총 채권액은 6,182,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 명확하지 않으므로, 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

본 매각물건은 소유권 보존 및 이전 등기를 제외한 모든 권리가 말소 기준 권리(을1 근저당) 이하로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 명시된 내용이 없어 일반적으로 인수 대상이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거단지로서의 특징

본 물건이 속한 '더샵 판교 퍼스트파크'는 1,223세대의 대규모 단지로, 포스코건설에서 시공했습니다. 전 세대가 전용면적 84㎡ 이상으로 구성되어 있으며, 펜트하우스를 제외하고는 대부분 44~50평형대로 중대형 평형으로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설(게스트하우스, 피트니스, 사우나, 골프연습장, 북카페 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 상업 및 업무 시설

단지 내 작은 상가와 GS25 편의점이 입점해 있으며, 주변에 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재하고 있습니다 [cite:original]. 차량 10분 거리에 현대백화점 판교점, 하나로마트 성남점 등 대형 쇼핑 시설을 이용할 수 있으며, 판교 제2테크노밸리와 같은 업무지구와도 인접해 있어 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건 인근에는 성남외국어고등학교가 위치하며, 낙생초등학교, 낙원중학교, 낙생고등학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다. 성남외국어고등학교는 경기 상위 6% 수준의 학군 등급을 보유하고 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 초대형 커뮤니티 시설과 함께, 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다 [cite:original, 9, 15].

5.3. 교통 및 접근성

수인분당선 수내역까지 도보 약 16분, 판교역까지 차량 약 10분 거리에 있습니다. 또한, 107번, 117번, 370번 등의 버스 노선이 단지 인근을 경유하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 채권의 관리가 유동화 전문회사 등으로 이전될 수 있음을 의미합니다. 경매 절차 진행상 큰 영향은 없을 수 있으나, 잠재적인 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(판교백현로변 지구단위계획구역)

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접합

* 비행안전제2구역(전술) - 항공기 안전 운항을 위한 제한이 있을 수 있습니다.

* 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 2025년 8월 26일까지 (대상자: 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (대상용도: 아파트)

이 허가구역 지정은 향후 해당 용도로의 토지 거래 시 추가적인 행정 절차가 필요함을 의미하며, 지정 기간이 만료되면 효력을 잃습니다.

6.3. 과거 논란 (옹벽 아파트)

과거 해당 단지는 최고 50m 옹벽 관련 안전성 논란이 있었으며, 이와 관련하여 입주민과 시행사 간 법적 분쟁이 발생하기도 했으나, 최종 사용검사 승인 및 법적 합의가 이루어진 것으로 보입니다. 이는 현재는 해결된 문제로 판단됩니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 백현동이라는 우수한 입지에 위치한 '더샵 판교 퍼스트파크' 아파트입니다. 편리한 교통, 우수한 교육 환경, 풍부한 생활 편의시설 및 쾌적한 자연 환경 등 입지적 강점을 다수 갖추고 있습니다. 대규모 단지로서 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단되나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 현재 아파트로서 정상적으로 이용 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 경매 절차 진행에 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 성남시 분당구 백현동 내에서도 명문 학군(성남외고, 낙생고 등)과 판교의 뛰어난 인프라를 누릴 수 있는 최적의 위치입니다.

* 대규모 단지 및 명품 아파트: 1,223세대의 대규모 단지이며, 특등급 내진설계, 고급 마감재, 최첨단 스마트홈 시스템 등 높은 수준의 주거 상품성을 갖추고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 풍부한 커뮤니티 시설, 쾌적한 자연 환경(태봉산, 남서울CC 인접), 우수한 교통망(수인분당선, 차량 접근성)을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 향후 백현마이스 사업 및 신분당선 백현역 신설 등의 개발 계획은 단지의 가치를 더욱 상승시킬 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,280,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 시세 정보를 종합해 볼 때, 35평형(전용 84.97㎡)의 경우 급매가 17.5억부터 시작하며, 시세는 17.6억 ~ 18.4억 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, 114㎡ 타입의 매물은 20억, 149B 타입(114㎡)의 실거래가는 2026년 6월 기준 18.8억으로 파악됩니다.

이러한 시장 상황과 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 22.8억을 기준으로 하되, 주변 시세 및 본건의 구체적인 층수, 향, 조망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가율은 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다. 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.