나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30928 [1] 경기도 김포시 장기동 1886-2 고창마을케이씨씨스위첸 411동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운유초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린시설, 각급학교 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(장기역-김포골드선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 11층 1102호로서, (사용승인일: 2011.10.31) 외벽: 석재붙임 및 페인트 등 마감, 창호: 하이새시 등 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전, 승강기, 열병합에 의한 지역난방설비, 도시가스설비 등 이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 현황 '아파트 등' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 각각 중로의 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(김포한강신도시), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구 역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(에릭한유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수 도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30928 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 1886-2 고창마을케이씨씨스위첸 411동 11층1102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 412,000,000원

* 토지면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 총괄표제부 (고창마을 케이씨씨스위첸): 총면적 124,078.686㎡, 공동주택(아파트), 15개동, 총 1090세대, 2011년 10월 31일 사용승인.

* 표제부 (411동): 연면적 8,676.759㎡, 19층 규모, 2011년 10월 31일 사용승인.

* 전유부 (1102호): 11층, 411동 1102호.

* 아파트 정보:

* 단지명: 고창마을 KCC스위첸

* 사용승인일: 2011년 10월 31일

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 1090세대

* 최고층: 20층

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 주차대수: 총 1121대 (지하 1121대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, '운유초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 밀집해 있는 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 김포골드라인 장기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 완충녹지, 중로1류(20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대/절대 보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도 제한) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보:

사건번호 부천지원 2026타경30928 (1)의 임의경매 사건입니다.

채권자: 한OOOOOOO

* 말소기준권리:

을9, 한국자산관리공사의 근저당권(접수일자 2024.02.20.)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

현재 소유권은 매매를 통해 2020년 3월 13일 이미경에게 이전되었습니다.

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(300,300,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 574,055,442원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

명확한 임차인 정보가 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 이로 인한 잠재적 위험에 대한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 풍부합니다. 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통:

김포골드라인 장기역을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 김포시 전역 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 상업 및 편의시설:

단지 내 및 인근 상가에 은행, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경:

단지 바로 남동측에 운유초등학교가 위치하며, 장기중학교, 운유고등학교 등도 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 단지 내 시설:

고창마을 KCC스위첸은 13개동, 1090세대 규모의 대단지 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차:

총 1121대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차 공간이 1121대입니다.

* 난방 및 설비:

열병합에 의한 지역난방 방식이며, 위생/급배수 설비, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인:

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도를 진행할 경우 예상치 못한 임차인이 점유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제약:

고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공기 운항 관련 규제가 존재합니다. 이는 신축 등 건축 행위에 제한을 줄 수 있으나, 기존 아파트의 거주에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다.

* 건축 연차:

2011년 준공된 아파트로, 15년차를 맞이하고 있습니다. 향후 주요 시설물 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 다수 채권 권리 존재:

말소기준권리 외에도 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 등기부에 등재되어 있습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 개시 결정의 원인이 되었으며, 총 채무액이 상당함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 고창마을 KCC스위첸 아파트로, 대단지 내에 속하며 초등학교와 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 김포골드라인 장기역을 통한 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.

최근 실거래가 정보가 제공되어 시세 파악에 참고할 수 있으며, 제공된 정보를 종합적으로 고려했을 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트의 쾌적함과 주변 생활 인프라 이용 용이.

* 우수한 교통망: 장기역(김포골드라인) 이용 및 광역 교통망 접근성.

* 교육 특화 지역: 운유초등학교 등 도보 통학 가능한 학군.

* 시세 대비 합리적 낙찰 기대: 제공된 최근 매매가와 감정가를 비교 분석하여 투자가치 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 412,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 살펴보면,

2026년 7월 2일, 1층 59.984㎡가 370,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 18일, 13층 59.984㎡가 388,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 15일, 16층 59.959㎡가 422,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 11층으로, 최근 거래된 13층(388,000,000원)과 16층(422,000,000원)의 시세를 고려할 때, 중간층으로서 가치가 산정될 수 있습니다.

감정가 412,000,000원과 비교하여, 최근 13층 거래가(388,000,000원)보다 높고 16층 거래가(422,000,000원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 및 명도 가능성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 395,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.