나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503258 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 "예술회관역"북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역(예술회관역) 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 중 제6층 제603호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 승강기설비, 전기설비, 주차장설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형 토지로서 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 서측으로 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m ~70m)(2019-06-10)(접합) [이하공란]가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>[이하공란]토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) [이하공란]

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권 등기가 등재되어 있고 미납관리비에 대하여는 관리사무소 등을 통하여 확인하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

'하비스트2'로 통칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503258 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 129,000,000원

토지면적: 7.26㎡ (약 2.19평)

건물면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보:

* 주용도: 업무시설 (오피스텔 및 공동주택)

* 준공년도: 2016년

* 총 층수: 14층 (해당 층: 6층)

통칭: '하비스트2'

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역(예술회관역) 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 세장형 토지로서 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지 동측 및 서측으로 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

사건번호: 인천지방법원 2026타경503258 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503258)

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김정진)

* 갑2: 소유권이전 (김민철, 매매)

* 을5: 주택임차권 (김명신, 135,900,000원, 전입/확정일자 2022-02-11, 말소 예정)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 135,900,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 주택임차인: 주택도시보증공사(김명신)

* 보증금: 135,900,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 소멸될 권리 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 주택임차인: 조

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

등기부채권 총액: 135,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

1.3. 상권분석

본건은 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 복합적인 상권을 이루고 있습니다.

'하비스트2'라는 통칭으로 불리며, 예술회관역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

(혐오시설 등 특이사항은 관련 정보가 없어 확인되지 않습니다.)

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 인근에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과)

주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '조성우' 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 2,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로, 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 반드시 확인이 필요하며, 조건에 따라 물건의 가치나 인수 조건이 달라질 수 있습니다.

선순위 임차권: '김명신' 임차인의 주택임차권(을5)이 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 예술회관역 인근의 역세권 오피스텔로, 탁월한 입지와 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

주변 상권 발달로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업자에게 적합합니다.

권리 분석 상, HUG 관련 임차인은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인 '조성우'의 보증금 2,000,000원 인수와 명도 관련 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 내용 확인이 본 물건 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보권의 높은 접근성.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 지속적인 임대 수요 기대.

* 소형 면적의 매력: 34.31㎡(약 10.38평)의 전용면적으로 투자 및 실거주 용이.

* HUG 조건 활용: HUG 인수조건 변경 내용을 파악하여 유리한 조건으로 접근할 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 '조성우'의 보증금 2,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 투자 고려 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 127,000,000원부터 시작한다고 볼 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보는 면적 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 명도, HUG 인수조건 변경 등)를 고려하고, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 소폭 상향 조정된 금액으로, HUG 조건의 긍정적 활용 가능성과 명도 리스크 관리 비용을 일부 반영한 것입니다.

최종 입찰가 결정은 현장 방문, 주변 시세 재확인, HUG 조건의 구체적인 내용 파악 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.