나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503271 [1] 인천광역시 부평구 부평동 203-25 엠타워 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 "부평시장역" 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

(철근)콘크리트 (평,경사지붕) 10층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일자 : 2010.08.25) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기, 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503271 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 203-25 엠타워 4층402호 (신주소: 인천광역시 부평구 주부토로 5-10)

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물면적: 83.08㎡ (약 25.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천1호선 "부평시장역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: (철근)콘크리트 10층 건물 내 4층 402호 (사용승인일자: 2010.08.25). 외벽은 치장벽돌, 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호.

이용상태: 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비 갖춤.

토지형상 및 이용상태: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 토지 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25까지).

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 "부평시장역" 남동측 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가짐.

주변환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도의 지역으로, 안정적인 입지 여건을 갖춤.

교통: 인천1호선 부평시장역 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호함.

도로: 건물 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑12 압류 (동안산세무서장, 2022.05.04.)

총 등기부채권액: 2,286,000,000원

말소 예정 권리:

* 갑12 압류 (동안산세무서장, 2022.05.04.)

* 갑13 가압류 (주택도시보증공사, 2,071,000,000원, 2022.09.26.)

* 갑14 압류 (남동세무서장, 2025.03.20.)

* 을14 주택임차권 (방실희외 1명, 215,000,000원, 2023.08.04. 접수)

* 갑15 강제경매 (주택도시보증공사, 215,000,000원, 2026.04.23. 접수)

인수되는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 14번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서 조항이 있어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (방실희, 허세일)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-15

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예상. 인수 보증금 없음.

1.3. 상권분석

입지: 부평시장역 역세권이라는 점이 가장 큰 강점. 유동인구와 배후 수요가 풍부한 지역임.

업종: 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집하여 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

경쟁: 유사 오피스텔 및 주거 시설이 다수 존재하나, 부평시장역 중심 상권 내의 입지는 경쟁력이 있다고 판단됨.

전반적 평가: 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔로서의 상권 가치는 양호함.

1.4. 생활정보

교통: 인천1호선 부평시장역을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역 접근 용이. 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 편리.

편의시설: 인근 부평시장, 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

주거환경: 아파트, 다세대주택 등과 혼재되어 있으나, 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 양호함.

혐오시설: 현재 확인된 바로는 본건 물건의 직접적인 가치 하락 요인이 될 만한 혐오시설은 인접하지 않은 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG와의 계약 조건 변경 사항이 존재하므로, 관련 서류를 면밀히 검토하여 인수 시 발생할 수 있는 불확실성을 사전에 확인해야 함. (단, 말소동의 확약서 제출로 인해 권리 인수 리스크는 낮아짐)

토지거래계약허가구역: 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시에는 허가 절차 필요 (지정기간 2026.8.25.까지).

중점경관관리구역: 건축 시 경관 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있음.

공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 미치므로, 임대 시장 동향 및 공실률을 지속적으로 파악하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동, 부평시장역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

집합건축물대장 및 등기부등본상 특이사항 없이 일반적인 오피스텔의 구조와 권리관계를 가지고 있습니다.

HUG 관련 임차권이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

전반적으로 안정적인 상권 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 투자 가치가 있다고 평가됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 사항은 계약 체결 전 면밀히 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부평시장역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성 및 풍부한 유동인구 확보.

생활 편의성: 부평시장, 상업시설, 금융기관 등이 인접하여 생활이 편리함.

안정적인 임대 수요: 부평구의 중심 상업지구 내 위치하여 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

권리관계 명확: HUG 관련 임차권의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 조건의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 사항은 입찰가 산정 시 고려해야 할 변수입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려하여, 감정가 224,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 고려하여 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 단순 시세 및 감정가 기준이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.