나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503281 [1] 인천광역시 부평구 부평동 676-6 동수빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천동수중학교" 북측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1 "동수역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2001-07-13) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 섀시창호

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생,급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503281 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 676-6 동수빌라 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (한 )

건축년도: 2001년

층수: 4층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천동수중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역을 이루고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 인천1호선 "동수역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 14일자 안산세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰자가 인수할 수 있으나, 본건의 경우 아래와 같습니다.

임차인 현황:

임차인: 한현옥 (한 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 7월 19일

확정일자: 2019년 7월 19일

배당신고일자: 2026년 4월 23일

대항력: 있음

본건은 '대항력있는 임차인'이 존재하나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전부 변제되거나 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계 문제가 발생할 가능성에 대한 충분한 주의가 필요합니다.

등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등재되어 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 파악됩니다. 본 경매 절차의 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 관련하여 명시된 정보 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있으며, 유동인구가 비교적 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 동수역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 인근에 인천동수중학교 및 다른 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 2001년 7월 13일 사용 승인되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있으므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정된 바 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 이러한 제한 사항들은 향후 건축이나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계 불확실성: 제공된 정보에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 명확히 존재하므로, 해당 임차인 외 다른 임대차 관계 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 주변 정보로는 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석:

2026년 7월, 인근 '우진그린빌'(2001년식, 전용면적 38.94㎡) 3층 매물이 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 179.7만원/㎡ 수준입니다.

2026년 7월, 인근 '해피팰리스'(2015년식, 전용면적 49.26㎡) 5층 매물이 284,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 576.5만원/㎡ 수준으로, 신축 연식과 면적으로 인해 비교 시 가치가 높습니다.

2026년 7월, 인근 '신한'(2002년식, 전용면적 56.08㎡) 2층 매물이 123,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 219.3만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건(동수빌라 4층403호)은 2001년식, 전용면적 54.17㎡, 4층입니다.

주변 유사 연식의 '신한' 빌라(2002년식, 56.08㎡, 2층)가 123,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적이 유사하고 층수(4층)가 더 좋으므로 이보다 다소 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

평당 가격으로 환산 시, '신한' 빌라의 평당가는 약 724만원(219.3만원/㎡ * 3.3058)입니다. 본건과 유사한 면적(약 16.39평)에 4층이라는 점을 고려하면, 평당 750만원 ~ 800만원 수준을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하며, 지하철역과 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 우수한 다세대주택입니다.

경매 절차상 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

장기적인 관점에서 주거지로서의 안정성과 지역 시세 상승 잠재력을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성 (지하철 1호선 동수역 인접)

안정적인 주거 입지 (인천동수중학교 및 근린생활시설 밀집)

인수 부담 없는 임차인 (보증금 0원 인수 명시)

주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 (잠재적 시세 차익 가능성)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과 (약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위) 및 본건의 층수 프리미엄, 감정가를 종합적으로 고려할 때,

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 135,000,000원 정도로 산정됩니다.

입찰 시에는 본건의 실제 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.