나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503259 [1] 인천광역시 서구 검암동 528-8 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재하며, 검바위역 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택 등이 밀집한 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 검바위역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2011.12.12) 외 벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 필로티 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, '공동(다세대)주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 도로, 서측으로 폭 약 8미터의 막다른 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 기타도로시설(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503259 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 528-8 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

건물면적: 59.46㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인천2호선 검바위역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 소규모 공동주택이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있으며, 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 검바위역을 중심으로 지역 내 상권이 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.1. 1.교통상황

인근에 인천2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조로, 2011년 12월 12일 사용승인되었습니다. 본 물건은 해당 건물 5층 중 5층에 위치한 501호이며, 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중이나, 폐문 부재 상태로 내부 확인은 불가했습니다. 토지는 사다리형에 가까운 형상으로, 공동(다세대)주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2026년 4월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(인천지방법원 2026타경503259)입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김붕락

보증금: 17,000,000원

전입일자: 2026-05-26

확정일자: 2026-05-26

배당신고일자: 2026-06-24

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 등 상세내용 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(우진곤)

보증금: 166,500,000원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2021-12-13

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고: 을구 11번 주택임차권 등기가 있으나, 말소예정 등기로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

총 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자는 등기부상 권리 및 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 검암동 일대는 검바위역을 중심으로 주거 단지가 형성되어 있으며, 주변에 크고 작은 상업 시설들이 입점해 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 지역이라기보다는 근린 상권의 성격이 강하며, 소규모 공동주택 밀집 지역으로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

인천2호선 검바위역을 이용한 도심 접근성이 우수하며, 주변에는 학교, 병원, 마트 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재 파악된 바로는 대상 물건 인근에 혐오시설이나 특별히 우려할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건의 토지거래허가구역 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 보고서 작성 시점(2026년 9월 1일)으로 볼 때, 이미 허가구역 지정 기간이 만료되었을 가능성이 있으나, 최신 정보 확인이 필요합니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

* 내부 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 점유 상태, 내부 하자, 마감재 상태 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

* 건축물 제한사항: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 검바위역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 주거지입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지거래허가구역 지정 기간 만료 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 임차권이 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없습니다.

* 역세권 입지: 인천2호선 검바위역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 인근 시세 대비 경쟁력: 제공된 주변 매매 사례와 비교 시, 감정가 및 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 대상 물건과 유사한 면적 및 연식의 인근 다세대주택 실거래가는 3.3㎡당 약 251만원에서 303만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용면적 59.46㎡(약 18평)을 감안할 때, 감정가(182,000,000원, 3.3㎡당 약 306만원)는 주변 시세 대비 높은 편입니다.

내부 미확인이라는 리스크를 감안하고, 가장 유사한 조건의 거래 사례(62.67㎡, 179,000,000원, 3.3㎡당 약 286만원)를 기준으로 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 165,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근이며, 내부 상태 확인 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.