나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503248 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1248-61 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "간석초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 모래내시장역) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 1층 102호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 인근 탐문 내역에 따르면 본건은 ‘구월2동(느티마루) 주거환경개선사업구역’에 속하고, 본건이 속한 ‘삼우빌라 가동(구월동 1248-36),나동(구월동 1248-60),다동(구월동 1248-61) ’은 주거환경개선사업계획의 일부인 ‘주민쉼터조성’ 목적을 위해 인천 남동구청(도시재생 과)에서 매수(협의취득)가 진행중인 것으로 조사되었으므로 경매 진행 및 경매 참여시 등에 사업 진행 상황 등을 재확인 바람. - 본건에 대한 감정평가액은 경매 목적을 위한 것으로서, 인천 남동구청에서 진행하고 있는 매수(협의) 목적의 감정평가액과는 평가 목적 등의 상이로 인해 차이가 있으므로 경매참여시 등에 유의 바람.

물건 비고

-본 건은 '구월2동(느티마루) 주거환경개선사업구역'에 속하고, 본 건이 속한 '삼우빌라 가동(구월동 1248-36), 나동(구월동 1248-60), 다동(구월동 1248-61)'은 주거환경개선사업계획의 일부인 '주민쉼터조성' 목적을 위해 인천 남동구청(도시재생과)에서 매수(협의취득)가 진행중인 것으로 조사됨(감정보고서 참조)
-현관에 전기사용계약 해지 및 재사용신청 알림 안내문이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503248 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1248-61 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 건물면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

* 총 면적 (토지+건물): 59.73㎡ (약 18.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물명: 삼우빌라 (관련 정보 참조)

* 건축년도: 1989년 (사용승인일 기준)

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 2층 건물 내 1층 102호

* 전용면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

* 건축물대장상 총 연면적: 247.36㎡ (약 74.83평)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 1248-61 (석산로248번길 13) 1층 102호

* 주변 환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "간석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 모래내시장역 등의 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리한 편임.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 4m 정도의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503248)

* 말소기준권리보다 선순위 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 을구 순위 9번 주택임차권등기(채권자: 노 (주택도시보증공사), 금액: 110,000,000원, 전입일자: 2022-05-09, 확정일자: 2022-04-18, 배당신고일자: 2024-07-01)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 경매로 소멸될 예정임.

* 해당 임차인은 대항력이 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (노 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정이며 대항력 없음으로 권리 분석상 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 주변 실거래가 정보:

* 2026년 3월 3일, 인천광역시 남동구 구월동 1311-12번지 예랑빌라(B동) 39.82㎡ 거래가 4,500만원.

* 2026년 3월 11일, 인천광역시 남동구 구월동 1307-19번지 경인빌라(가동) 38.25㎡ 거래가 5,000만원.

* 2026년 3월 3일, 인천광역시 남동구 구월동 1181-22번지 신세계빌라 49.82㎡ 거래가 8,500만원.

* 분석: 주변 빌라들의 최근 실거래가 시세는 약 38~40㎡ 면적 기준으로 4,500만원에서 5,000만원 수준을 형성하고 있음. 신세계빌라의 8,500만원 거래는 면적이 크고 건축 연도가 최신(2001년)이라는 점에서 일반적인 시세 비교에 참고할 수 있으나, 대상 물건과는 차이가 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 간석초등학교가 인근에 위치하며, 모래내시장역 및 버스정류장 등 대중교통 시설 이용이 편리함.

* 주거환경개선사업: 본 건은 '구월2동(느티마루) 주거환경개선사업구역'에 속하며, 본 건이 속한 '삼우빌라 가동, 나동, 다동'은 '주민쉼터조성' 목적을 위해 인천 남동구청에서 매수(협의취득)가 진행 중임.

6. 잠재적 리스크

* 주거환경개선사업 관련 불확실성: 본 건이 속한 삼우빌라 일대가 주민쉼터 조성을 위해 인천 남동구청과 협의취득이 진행 중으로, 사업 진행 상황 및 협의 결과에 따라 경매 결과 및 향후 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있음. 사업 진행 상황을 반드시 재확인해야 함.

* 감정평가액 차이: 본 경매 목적의 감정평가액과 인천 남동구청의 매수(협의) 목적 감정평가액은 평가 목적 상이로 인해 차이가 있을 수 있으므로 유의해야 함.

* 전기 사용 계약 관련 안내문: 현관에 전기사용계약 해지 및 재사용 신청 안내문이 부착되어 있음. 이는 공실 상태일 가능성 또는 관련 미납금 발생 가능성을 시사함.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 등기부상 말소될 권리로 분석되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, '구월2동(느티마루) 주거환경개선사업구역'에 편입되어 인천 남동구청과의 협의취득이 진행 중이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 이로 인해 일반적인 경매 물건과는 다른 투자 가치 및 리스크를 가지고 있습니다. 권리관계는 대항력 없는 임차인의 임차권이 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 주거환경개선사업 진행 상황 및 구청과의 협의 결과에 따라 향후 소유권 행사 및 처분 방식이 결정될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선사업 관련 보상 또는 매수 가능성: 지자체와의 협의취득이 진행 중이므로, 사업 완료 시 보상금 수령 또는 지자체에 매각될 가능성이 있습니다.

* 역세권 입지: 인천2호선 모래내시장역 인근으로 기본적인 교통 편의성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 건물면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

* 주변 빌라 시세(38~40㎡ 기준)는 2026년 3월 기준으로 4,500만원 ~ 5,000만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가 9,500만원은 주변 시세 대비 높은 편이나, 이는 '구월2동(느티마루) 주거환경개선사업구역' 편입으로 인한 지자체 협의취득 가능성 및 잠재적 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

* 권리분석상 인수 부담이 없으므로, 입찰가는 보수적으로 접근하되 사업 진행 가능성을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위를 감정가의 60% ~ 70% 수준으로 제시합니다.

* 95,000,000원 * 0.6 = 57,000,000원

* 95,000,000원 * 0.7 = 66,500,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.