나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503250 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 102-23 락하우스3차 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(도화역, 지하철1호선)이 소재하므로 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2010.11.26.) -외벽 : 석재붙임 등 마감, -창호 : 새시창호 임.

이용상태

공부상 "다세대주택" 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지[다세대주택]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 개발행위허가제한지역(2022-02-25)(제물포역 북측 도심공공주택복합지구(인천광역시고시 제2022-32호)) , 지구단위계획구역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호)임, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(2022-02-25)(인천광역시 고시 제2022-51호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503250 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 102-23 락하우스3차 나동 4층401호

용도: 다세대주택

건물 연면적: 46.52㎡ (약 14.07평)

토지 면적 (지분): 24.81㎡ (약 7.50평)

감정가: 109,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2010년 11월 26일

2. 입지조건

주위 환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 도화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통사정은 보통임.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음 (2024-12-23). 또한, 개발행위허가제한지역 (제물포역 북측 도심공공주택복합지구) 및 도심 공공주택 복합지구로 지정되어 있음 (2022-02-25). 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경503250 강제경매개시결정 등기 (2024-02-28)

등기부채권 총액: 125,000,000원 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 주택임차권 등기는 말소 대상으로, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 지역으로서 기본적인 상권을 형성하고 있음. 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 및 잠재적 수요 확보가 가능함. 제물포역 북측 도심공공주택복합지구 지정 등 개발 계획이 진행 중으로 향후 상권 변화 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 시설: "대화초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호함. 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

교통: 도화역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 편리한 교통망을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역 및 도심 공공주택 복합지구 지정으로 인해 향후 해당 지역의 개발, 재건축, 증축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있으며, 도시계획 변경 추이에 대한 면밀한 모니터링이 필요함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자 거래 시 허가를 받아야 함 (2025.08.26.~2026.08.25.).

주변 지역에서 데이터센터 건립 및 재개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기, 슬럼화 우려 등의 뉴스가 일부 확인되었으나, 본건 물건 자체의 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않음. 다만, 이러한 지역적인 개발 이슈는 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

감정평가액(109,000,000원) 대비 최근 유사 물건 매매 사례(최고 90,000,000원)와의 가격 괴리가 다소 존재하므로, 낙찰 후 시세 차익 실현을 위한 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 2010년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음. 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 전혀 없어 명확한 권리 관계를 바탕으로 투자가 가능한 점이 큰 장점임. 그러나 개발행위허가 제한 구역, 도심 공공주택 복합지구 지정 등 현재 법규 및 계획상의 제약 사항이 존재하므로, 향후 도시 개발 계획 및 관련 규제 변화 추이를 지속적으로 파악하는 것이 중요함. 채권자이자 임차인이 주택도시보증공사(HUG)인 점은 해당 기관의 정책적 목적이나 채권 회수 절차와 관련된 특이 사항으로 보임.

8. 투자 포인트

인수되는 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 안전하게 투자에 임할 수 있음.

비교적 최신 연식(2010년)의 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 신축급 주택으로서의 가치를 누릴 수 있음.

도심 공공주택 복합지구 지정 등 지역 개발 잠재력이 있어 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원이지만, 제공된 최근 5개월 내 유사 물건들의 매매 사례(32.76㎡ 4,500만원, 38.23㎡ 5,000만원, 53.85㎡ 9,000만원)를 분석한 결과, 본건(46.52㎡)의 현재 시장 가치는 약 70,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 판단됨.

본 건의 최신 연식(2010년)과 잠재적 개발 가치를 고려했을 때, 합리적인 낙찰가를 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 으로 제안함. 이는 보수적인 접근이며, 입찰 참여 경쟁 상황, 향후 개발 계획의 구체화 정도, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.