나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503316 [1] 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1402호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 1면으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경503316 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 14층1402호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 9.21㎡ (약 2.78평)

토지 지분: 9.211㎡ (약 2.78평)

건물면적: 57.48㎡ (약 17.39평)

건물 지분: 57.48㎡ (약 17.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 새시입니다. 내부에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으며, 토지는 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치한 주상복합지대 내에 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건까지는 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. 을구 순위 1번의 주택임차권등기가 말소 예정되어 있으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503316)이며, 등기부 채권 총액은 186,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정광현)

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 2015-03-13, 공유자전원지분전부이전 (이아름)

* 갑4: 2022-07-04, 소유권이전3번신탁등기말소 (이아름)

* 을1: 2024-09-05, 주택임차권 (정광현, 186,000,000원) - 말소 예정 (HUG 말소 동의)

* 갑5: 2022-07-25, 소유권이전 (박지은, 매매)

* 갑6: 2026-04-24, 강제경매 (주택도시보증공사, 186,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 시세 정보를 보면, '투엠캐슬' 오피스텔의 경우 2025년 9월 1일, 5층에 위치한 62.36㎡ (약 18.8평) 면적의 호실이 140,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 또한, 2026년 7월 23일에는 62㎡ 면적의 호실이 167,000,000원에 거래된 사례도 확인됩니다. KB부동산에서는 2026년 7월 9일 6층 거래가 170,000,000원으로 조사되었습니다. 본건의 감정가는 178,000,000원입니다.

4.2. 주변 시설

본건은 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 속합니다. 인근에 마트, 편의시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변 반경 1km 이내에 학교, 마트, 병원 등이 분포하고 있으며, 부평역(GTX-B 예정)이 약 725m 거리에 위치해 있어 교통 호재도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2015년 1월 사용승인을 받은 '투엠캐슬'로, 총 14층 높이에 지하 1층, 지상 14층으로 구성되어 있습니다 [cite:3, cite:4]. 오피스텔 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있으며, 총 50세대(또는 76호/세대) 규모입니다 [cite:3, cite:4, cite:8]. 본건은 14층에 위치한 1402호이며, 전용면적은 57.48㎡ (약 17.39평)입니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건입니다. HUG는 임차인에게 보증금을 대위변제한 후 채권을 회수하기 위해 경매를 신청하며, 이 과정에서 '인수조건 변경'을 통해 대항력 있는 임차인의 부담을 덜고 빠른 채권 회수를 도모합니다 [cite:7, cite:13, cite:15, cite:22]. 본건의 경우, 주택임차권(을구 1번)이 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 물건은 입찰 전 HUG와의 말소 동의 조건이 명확히 이행되는지, 채권 회수 절차에 문제가 없는지 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다 [cite:9, cite:15, cite:17, cite:24].

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 지자체 발급 도면 및 탐문 조사 결과를 토대로 감정평가되었습니다. 따라서 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 평가되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 투엠캐슬 오피스텔로, "굴다리오거리" 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축이며, 14층 중 14층에 위치하여 조망권이 좋을 수 있습니다. 감정가는 1억 7,800만원이나, 최근 실거래 사례를 보면 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 사이의 거래가 이루어진 것으로 보입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건으로, 임차인의 대항력은 없으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 (부평역 GTX-B 예정) 인근 입지로 향후 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)으로 관리 상태 양호 예상.

* HUG 관련 물건으로, 임차권 인수 부담이 없어 명도가 용이할 가능성 높음 [cite:15, cite:22].

* 실거래가 대비 감정가 및 현재 호가에 따른 시세 차익 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 보면 140,000,000원에서 167,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다 [cite:2, cite:3]. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 투자 가치 판단에 한계가 있으나, 최근 거래가와 감정가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 권리상의 인수 부담이 없고(0원), 내부 상태 및 추가적인 조사 필요성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. (상세 조사를 통해 시세 및 공실 여부 확인 후 입찰가 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.