나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503298 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 28층2805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 동측에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(수인분당 선 인하대역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상32층 건물 중 효성해링턴타워인하 제28층 제2805호로서, (사용승인일: 2021.7.8) 외벽 : 돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '업무시설, 근린생 활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 32미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가 축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2 025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2개의 빈 줄

1.1. 경매물건 기본사항

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* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503298 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 28층2805호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 209,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2021년 7월 8일

1.2. 면적 정보

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* 토지 면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

* 건물 면적: 56.09㎡ (약 16.97평)

1.3. 건물 규모

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* 총 층수: 지하 7층 ~ 지상 32층

* 해당 층: 28층

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조

* 총 호수: 678호

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 동측에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

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* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

* 수인분당선 인하대역이 근거리에 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

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* 토지 형상은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'입니다.

* 현황 '업무시설, 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 노폭 약 32미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

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* 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구입니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 2021년 10월 14일 접수된 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권입니다.

* 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매, 질권설정, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

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* * 주택도시보증공사 (우미 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

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* 물건명세서 상 을구 순위 2번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 권리분석 요약

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* 인수되는 보증금 및 권리는 없습니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 상권 현황

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* 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 배후 수요가 예상됩니다.

* 인하대역 인근으로 젊은층 유동인구 및 대학가 상권의 특성을 일부 가집니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

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* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(56.0941㎡, 19층)은 2026년 3월 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 거래 사례로는 30.24㎡(12층) 105,000,000원, 53.3941㎡(7층) 160,000,000원이 있습니다.

* 최근 실거래가 범위는 105,000,000원 ~ 175,000,000원 입니다.

4.3. 감정가와의 비교

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* 본건의 감정가는 209,000,000원으로, 최근 최고 실거래가 175,000,000원 대비 약 19% 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통 및 편의시설

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* 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인천보훈병원이 인접해 있어 관련 종사자 및 방문객 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

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* 오피스텔과 주거시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 감정가 대비 시세

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* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

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* 본 건이 소재한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다 (2025.08.21 ~ 2026.08.25).

6.3. HUG 인수조건 변경

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* 임차인으로 HUG가 기재되어 있으며 '인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 권리분석 결과 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

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* 준신축급 오피스텔로서 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지와 편의시설 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 매우 깔끔하여 인수할 권리가 없으며, 명도 관련 리스크도 낮습니다.

* 다만, 높은 감정가 수준은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 역세권 소형 오피스텔

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* 인하대역 인근으로 소형 오피스텔의 임대 수요가 풍부합니다.

8.2. 신축급 상품성

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* 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건물에 해당하여 상품성이 뛰어납니다.

8.3. 권리 안전성

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* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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* 인수되는 보증금: 0원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건 면적(56.09㎡)과 유사한 56.0941㎡ 면적의 19층 물건이 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가 209,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다.

* 따라서 시세 범위를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시된 최근 매매 사례 중 가장 높은 가격인 175,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경매 경쟁률을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.