나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61091 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동 고등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 대상부동산 북서측 근거리에 경의중앙선 풍산역이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층/지하1층 내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 2019-10-28) 외벽: 치장 벽돌붙임 및 일부 타일붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상부동산 단지내 도로를 통하여 대상토지 북서측 애니골길과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

풍동 1398 :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

■ 대상물건은 현장조사 당시의 호별 위치 및 구조가 집합건축물대장상 건축물현황도와 서로 상이한 상태이나, 관할 구청 등 관계기관에 확인한 결과, 건축물대장상 제101호의 현황 도면이 실제와 다르게 오기(誤記)된 것으로 판단된바, 현장조사 당시 확인된 위치를 기준으로 감정평가하였으며, 후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘내부구조도’ 는 실제 점유 상태를 기준으로 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61091 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 103동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 387,000,000원

토지 면적: 73.14㎡ (약 22.13평)

건물 면적: 64.81㎡ (약 19.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동 고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 대상 부동산 북서측 근거리에 경의중앙선 풍산역이 소재하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 김 : 전입 2026-02-25, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 전입 2024-10-25, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 전 : 전입 2021-09-15, 보증금 429,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

물건명세서 참고사항:

집합건물 등기부상 을구 1번 임차권등기가 있으며, 해당 임차인(전소리)의 임대차보증금은 429,000,000원이고 전입일자는 2021년 09월 15일, 확정일자는 2021년 08월 09일입니다. 경매 절차의 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항:

대항력 있는 임차인 전소리의 보증금 4억 2900만원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 인수해야 할 보증금액을 포함하여 총 매수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변의 공동주택 및 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 학군(풍동고등학교 인근)과 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 지역 기반 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설:

풍동 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통:

경의중앙선 풍산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설:

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거 환경:

공동주택, 단독주택 등이 혼재된 조용한 주거 지역으로, 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

을구 1번 임차권에 대한 보증금 429,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않으면, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 본 물건의 최종 매수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

공부와의 차이:

현장 조사 당시 호별 위치 및 구조가 집합건축물대장상의 건축물현황도와 상이하였으나, 이는 건축물대장상 오기로 판단되어 현장 조사 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 점유 및 이용 시 참고가 필요합니다.

토지이용계획 제한:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적 제한이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 2019년에 사용 승인되어 건물이 비교적 신축이라는 장점이 있습니다. 주거 환경은 양호하나, 교통 및 생활 편의시설은 일반적인 수준입니다. 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 2900만원의 인수 여부입니다. 이는 입찰가 결정에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 사항이며, 배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제되는지를 반드시 확인해야 합니다. 현재 감정가(3억 8700만원) 대비 주변 시세, 그리고 인수 가능성이 있는 임차 보증금을 종합적으로 고려하여 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인).

* 조용하고 안정적인 주거 환경.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 명확하여, 배당 결과 예측에 따른 위험 관리가 가능합니다. (단, 배당표 확인 필수)

* 인근 지역의 아파트 대비 상대적으로 낮은 관리비 부담 가능성.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 60-64㎡)의 다세대주택 최근 매매가는 약 2억 4천만원에서 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다. (예: 힐스타운 63.95㎡, 2억 4300만원). 이를 바탕으로 본 물건(64.81㎡)의 시장 가치는 약 2억 4천만원에서 2억 7천만원 사이로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 3억 8700만원이나, 현재 시장 시세는 이를 하회하고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 2900만원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제된다고 가정하고 시장 시세와 물건의 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸된다는 전제 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 범위를 고려하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 5천만원 ~ 2억 8천만원) 수준으로 제안합니다.

매우 중요한 점은, 실제 경매에서의 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 인수 여부가 결정된다는 것입니다. 만약 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 예상 입찰가에 인수해야 할 보증금 잔액을 더한 금액이 최종 매수 금액이 되므로, 이는 예상 입찰가 산정에 치명적인 영향을 미칩니다. 입찰 전 반드시 해당 경매 사건의 배당 내역을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.