나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70899 [1] 경기도 의정부시 의정부동 479-3 대봉빌라 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택 및 공동주택(다세대, 연립 등), 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역', 의정부경전철 '의정부시청역' 이 소재하는바 전반적인 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건내, 제3층 제303호로서, 외벽:치장벽돌쌓기마감, 창호:샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건으로 제반 차량 출입가능한 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 479-3 :제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다온중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부서초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70899 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 479-3, 대봉빌라 에이동 3층303호 (신주소: 경기도 의정부시 둔야로45번길 41)

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2000만 원

토지면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

토지지분: 26.13㎡ (약 7.90평)

건물면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

건물지분: 47.8㎡ (약 14.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다가구주택, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '의정부역'과 의정부경전철 '의정부시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 대상 물건으로 제반 차량의 출입이 가능한 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(다온중학교, 의정부서초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 이전: 박영호(1994.05.28) → 김재봉(2016.09.30) → 황순정(2018.03.21, 매매)

* 을4 (말소 예정): 주택임차권 - 한국토지주택공사 (보증금 100,000,000원)

* 갑4 (말소 기준 권리): 가압류 - 신용보증기금 (21,771,766원, 2024.07.29)

* 갑5 (말소 예정): 가압류 - 김예진 (20,000,000원, 2024.11.12)

* 갑6 (말소 예정): 압류 - 의정부시 (2025.11.28)

* 갑7 (말소 예정): 강제경매 - 서울보증보험 (102,452,054원, 2026.04.27)

* 총 등기부채권액: 141,771,766원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2022.05.30

* 확정일자: 2022.04.07

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 서울보증보험(SGI)은 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로서, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였습니다 (2026.07.15).

* 인수되는 권리: 없음. 본 건의 말소기준권리는 갑4 신용보증기금의 가압류(2024.07.29)이며, 을4 임차권 및 이후 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건은 '대봉빌라' A동 3층 303호로, 1993년 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물에 해당합니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 및 검색 결과 기반):

* 본건의 건물 면적은 47.80㎡ (약 14.46평)입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 51.78㎡ (약 15.66평): 1억 1000만 원 (약 702만 원/평) [cite: JSON 1]

* 32.05㎡ (약 9.69평): 1억 250만 원 (약 1058만 원/평) [cite: JSON 2, outlier]

* 44.48㎡ (약 13.46평): 1억 1000만 원 (약 817만 원/평) [cite: JSON 3]

* 검색 결과 추가 시세 정보:

* 11평형: 7500만 원 (약 682만 원/평)

* 11평형: 1억 1000만 원 (약 1000만 원/평)

* 14평형: 1억 원 (약 714만 원/평)

* 종합: 본 건과 유사한 면적(14.46평)을 가진 다세대주택의 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 평당 시세는 약 700만 원 ~ 850만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 약 1억 원 ~ 1억 2000만 원 사이의 가치로 추정됩니다. 감정가 1억 2000만 원은 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 의정부시청이 인근에 있어 행정 업무 처리 등 관공서 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 병원, 약국 등이 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 의정부역, 의정부시청역 등 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 교육시설: 의정부서초, 다온중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 부담: 한국토지주택공사 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 보증금 1억 원을 인수할 부담은 없습니다. 신청 채권자인 서울보증보험의 확약서로 인해 임차 관련 분쟁의 소지도 적을 것으로 예상됩니다.

* 노후 건물: 건물 준공 연도(1993년)를 고려할 때, 시설 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 일부 후기에 밤 시간대 소음, 주차 공간 부족, 주변 유흥가로 인한 소음 및 흡연자 문제 등이 언급된 바 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수한 다세대주택입니다. 등기부상 여러 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 특히, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 건물 연식이 다소 오래되었고 일부 주거 환경 관련 민원이 있을 수 있으나, 입지 조건과 권리 관계의 명확성을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 의정부시청 인근으로 행정, 교통, 상업 시설 접근성이 뛰어나 배후 수요가 안정적입니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소 예정 권리가 다수이며, 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간결합니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금 미인수 및 SGI의 확약으로 인해 명도 및 재산권 행사에 있어 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 편리한 교통과 생활 환경으로 실거주 만족도가 높을 수 있으며, 적정 수준의 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2000만 원이며, 제공된 최근 매매 사례 및 검색 결과에 따른 평당 시세(약 700만 원 ~ 850만 원)를 고려했을 때, 본건(14.46평)의 시장 가치는 약 1억 100만 원에서 1억 2000만 원 수준으로 판단됩니다.

다만, 건물 연식(약 30년 이상) 및 일부 주거 환경 관련 민원 가능성을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가를 상회하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

이에, 1억 1000만 원 ~ 1억 2000만 원 사이에서 희망하는 수익률과 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.