나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61069 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하고, 주변은 신축 다세대주택 및 연립주택 등 공동주택과 고양시 대표 음식문화거리인 풍동애니골이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근으로 풍산역(경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사삼각형 토지로 다세대주택 10개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6M(풍동 588-7, 573-13)의 단지 진입도로에 접하며 이를 통하여 외곽도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61069 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

건물면적: 47.10㎡ (약 14.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 신축 다세대주택 및 연립주택 등 공동주택 단지와 고양시의 대표적인 음식문화거리인 풍동애니골이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 풍산역(경의중앙선)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6M의 단지 진입도로에 접하며, 이 도로를 통해 외곽 도로망과 연결됩니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1.권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 감정가는 295,000,000원입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위인 주택임차권(을4)이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-25

* 확정일자: 2020-09-08

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 3.등기부 현황

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2021-08-19, 채권최고액 180,000,000원)

* 인수되는 권리: 을4 주택임차권 (2020-09-08 확정, 2020-09-25 전입, 보증금 268,000,000원) - 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수합니다.

* 말소되는 권리: 을3 근저당권, 갑19 강제경매 등

1.3. 상권 및 생활정보

2.

1.3. 1.주변 상권

본건 인근에는 풍동애니골 등 음식문화거리가 조성되어 있어 다양한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

1.3. 2.생활 편의시설

주거지로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 3.교육시설

* 풍동고등학교 (본건 인근)

1.3. 4.혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

2.

1.4. 1.대항력 있는 임차인 인수

선순위 임차인 이 씨의 보증금 268,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 감정가는 295,000,000원으로, 경매 낙찰가에 따라 임차인 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 예상되나, 낙찰가 수준을 신중히 고려해야 합니다.

1.4. 2.토지이용계획 및 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

2.

본건은 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 편의시설이 양호한 편입니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 268,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 권리분석 및 인수 금액에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 감정가 대비 임차인 보증금 비중이 높아, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 투자 포인트

2.

* 양호한 주거 환경 및 풍동애니골 인근의 생활 편의성

* 비교적 최근에 건축된 아파트(2018-2019년경 준공 추정)

* 풍산역 이용 가능한 교통 편의성

1.7. 예상 입찰가

2.

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 다세대주택의 면적별 매매가는 346만원/㎡ ~ 618만원/㎡ 수준으로 확인됩니다. 본건의 전용면적 47.10㎡ 기준으로 환산 시, 약 163,300,000원 ~ 291,200,000원의 시세를 추정할 수 있습니다. 본건의 감정가는 295,000,000원으로, 이는 인근 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

권리 인수 분석:

본건은 말소기준권리보다 선순위인 보증금 268,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 감정가 295,000,000원 기준으로, 낙찰가로 임차인 보증금 전액(268,000,000원)을 변제하고도 남는 금액이 있어야 매수인이 추가 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 295,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 268,000,000원을 우선적으로 고려해야 합니다. 임차인 보증금 전액이 경매 대금으로 변제될 수 있도록 최소 268,000,000원 이상의 입찰가는 고려해야 합니다. 다만, 295,000,000원의 감정가를 고려하여 시세 차익 확보 및 경매 위험을 감안한다면, 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이 가격대에서 낙찰될 경우, 임차인 보증금 전액 변제가 가능하며, 소유권 취득 후 추가적인 임차보증금 인수 부담이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.