나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경166 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 609-14 시동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "신봉초등학교" 북서 측 약 1km 지점에 위치하며 주위는 아파트단지, 연립주택 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스페니쉬 기와지붕 4층건 내 제1층 제101호로, 외벽 : 치장벽돌, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 "다세대주택"으로 이용 중임. (내부구조 : 방3, 거실 및 주방, 욕실겸 화장실, 보일러실, 베란다 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 2필지 일단으로 인접필지와 등고 평탄하며, 다세 대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

※ 기호(1)토지(송우리 609-14) 와 기호(2)토지(송우리 609-15) 동일함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축 사육 제한구역(2023-06- 22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치 제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허 가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

공부와의 차이

감정평가 대상물건이 소재하는 토지 중 기호(2)토지(송우리 609-15)는 의뢰목록 및 등기 사항전부증명서상 면적이 289㎡로 되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획서상의 면적은 287㎡로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경166 (1) 의정부지방법원 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 609-14에 소재한 C동 1층 101호 집합건물이며, 신주소는 경기도 포천시 송우로186번길 25 (소흘읍 송우리)입니다.

건물은 철근콘크리트조 스페니쉬 기와지붕 4층 건물 내 제1층 제101호이며, 사용승인일은 1996년 9월 21일입니다.

용도는 다세대주택이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 보일러실, 베란다 등으로 이용 중입니다.

감정가는 49,000,000원입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

* 건물 면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "신봉초등학교" 북서측 약 1km 지점에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 아파트 단지, 연립주택 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 등기부채권 총액: 50,000,000원

* 말소기준권리: 2013년 11월 18일 접수된 김현순 명의의 근저당권 (채권액 50,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(임의경매, 근저당 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 별도등기 사항이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 단, 임대관계는 미상으로 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역과 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 근린생활 위주의 상권으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 내부구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 베란다 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

* 주변 시설: "신봉초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지(송우리 609-15)의 경우, 등기사항전부증명서상 면적은 289㎡이나 토지대장 및 토지이용계획서상 면적은 287㎡로 차이가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성: 등기부상 명확히 기재되지는 않았으나, 물건명세서에 '소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 언급되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그로 인한 법적 제약을 반드시 확인해야 합니다.

* 별도등기 사항: 등기사항전부증명서 상의 '별도등기'는 일반적인 권리 외 추가적인 권리나 의무가 있을 수 있으므로, 이에 대한 명확한 내용 파악이 필수적입니다.

* 토지 면적 차이: 등기부와 토지대장상 토지 면적(기호2)에 2㎡의 차이가 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 제공된 최근 실거래가 정보(일신빌라)에 따르면, 유사 연식의 소형 평수 빌라가 본건 감정가보다 높은 가격에 거래되었습니다. 감정가가 시장가보다 낮을 가능성을 시사하며, 이는 입찰 시 경쟁 과열 또는 예상치 못한 높은 낙찰가로 이어질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 송우리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적(53.30㎡)과 3개의 방을 갖추고 있습니다. 감정가는 49,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 자료에 따르면 유사한 연식의 작은 평수 물건이 6,700만원~7,000만원대에 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 및 '별도등기' 사항은 본건의 낙찰 후 인수 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 53.30㎡의 전용면적은 유사 시세대의 물건 대비 넓은 편에 속하여 활용도가 높습니다.

* 주거 지역 내 위치: 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 속해 기본적인 수요층이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 권리상의 잠재적 리스크(지상권, 별도등기)를 내포하고 있음에도 불구하고, 주변 시세 대비 낮은 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 유사 조건의 주택들이 6,700만원 ~ 7,000만원 이상의 가격에 거래된 점과 본 건의 면적(53.30㎡)을 감안하여 시세 가치를 평가할 수 있습니다.

권리 관계를 면밀히 확인하고 위험 요소를 해소할 수 있다는 전제 하에, 감정가(49,000,000원)보다 높은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하되 시장 가격을 반영하여, 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 재산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.